• João Correia Gomes

ATIVO IMOBILIÁRIO - UMA MÁQUINA PARA GERAR CASH-FLOWS


Growth must come to an end. Our economist friends don’t seem to realize that.

Vaclav Smil


A Natureza é o sistema mais sustentável que existe. Logo é perfeito, após milhões de anos de apuramento, em que más soluções, ou já fora do contexto, foram extintas e substituídas. O planeta Terra é um sistema aberto quanto a troca de energia, embora fechado na troca de matéria com o exterior, limitado neste tópico. A sustentabilidade no longo prazo exige atenção na preservação material minimizando a variação entrópica (Georgescu-Roegen, 1986), o que seria fatal para a vida, incluindo humanos, também um produto da natureza, a evitar a extinção. Todavia, todos os humanos, sem exceção, querem usufruir do que o planeta oferece. A solução deve passar por um modelo económico baseado na natureza.

Um ativo económico terá de funcionar mais com se fosse uma "pessoa" VIVA!


Manter o corrente modelo económico que ainda explora a matéria como se fosse infinita, produzindo bens para acumulação ou para uso esporádico privativo, significa apenas se garante um futuro certo para a humanidade – a sua EXTINÇÃO.

Os bens produzidos e acumulados podem considerar-se como RIQUEZA, mas sem um uso contínuo seria uma espécie de PROPRIEDADE INERTE que, no todo, destroi o planeta e não é eficiente na ótica económica de longo prazo.

Percebe-se o conceito que envolve um modelo económico com mais de 250 anos criado na ótica europeia de ver o mundo quase infinito para colonizar e explorar, inclusive humanos. Esse modelo procurava então uma moderna resposta social à ciência da Encyclopédie e da Física Mecânica de Newton (Diemier & Guillemin, 2011), então baseada em premissas da estática, ainda não da dinâmica.


Entretanto, a ciência física evoluiu muito desde então. E a economia? Acompanhou?


Nos séculos seguintes emergiram a Termodinâmica (Cimbleris, 1998), a Física Quântica (Pandya, 2019)e a Teoria dos Sistemas (Gottlieb, 1984), mas a economia continuou colada aos mesmos dogmas do século XVIII. Está desadaptada às necessidades da Natureza e Humanidade da atualidade. Para bem da humanidade, terá de encontrar novos paradigmas, talvez nas novas ciências da Física e Biologia, ou no seu instrumento de ação prática que é a Engenharia.


Como funciona a Natureza?

Por exemplo, a vida humana depende de impulsos nervosos, circulação sanguínea, respiração, absorção de nutrientes pelas células. O ecossistema depende das correntes marítimas, vento, evaporação e chuva, das migrações dos animais entre tantos fluxos. As civilizações sempre dependeram de certas dinâmicas em que fluíam pessoas, matéria, energia e informação.

Na realidade, todos os processos naturais e ações humanas são, no sentido físico mais essencial, transformações de energia (Smil, 2017, p.385). As civilizações mais prósperas do passado sempre foram maiores consumidoras de energia, mas apenas naquelas em que a mesma fluía mais eficientemente, produzindo mais bens, favorecia a mobilidade, acedia a mais informação que fluía melhor do que nos concorrentes.

Todavia, hoje em dia, consumir mais energia é menos sinal de prosperidade pois é necessário contar com a eficiência e eficácia. Basta comparar a evolução das economias, na segunda metade do século XX, entre a União Soviética (o maior produtor mundial de energia) e o Japão (sem recursos materiais) e os seus resultados finais (Smil, 2017).

As nações mais prósperas, sobretudo de economia de mercado, convertem melhor os fluxos do mundo real, essenciais às atividades humanas, para informação útil. Esta, expressa em linguagem codificada (Gomes, 2018), pode alimentar as múltiplas unidades económicas em amplitude e dispersão incríveis através de fluxos de códigos que representam de forma intangível a realidade. Esta pode ser expressa em certas dimensões, por exemplo em quantidades e tempo (Smil, 2019).


Uma abordagem ainda mais sofisticada transformou essas dimensões em fluxos monetários (fluxos de caixa) e resultados expressos em valor monetário (euros). Para ser mais fácil e eficiente prever, planear, negociar, acordar, contratar, controlar, a realidade tangível foi convertida em expressões abstratas, linguagem simbólica. E, assim, traduzida para a linguagem máquina, na forma binária ou outra, daí dissemina-se pelo mundo sem limites de distância ou demora.

O mundo acelera, sobretudo o mais próspero, muito além do que é possível no mundo real que não tem capacidade para acompanhar sem se esgotar primeiro.


E depois?


Tudo acabará porque afinal a economia está dependente do que é material, o que implica uma extrema variação entrópica que o planeta não permite. É preciso mudar o paradigma de civilização e já temos inteligência suficiente para esse fim (Jakimowicz, 2020).


O excedente económico, líquido de impostos, reverte em riqueza que pode ser aplicada em duas estratégias alternativas:


· Tradicional, convertido em capital inerte como é a sumptuária das elites ou capturado para alimentar a máquina burocrática que sustenta o poder.


· Dinâmica baseada em ciclos contínuos que (re)investe em infraestruturas úteis, no saber intrínseco da sociedade (formação geral, ciência, investigação, patentes), na cultura (que expande a criatividade) ou cria valor (inovação, empreendedorismo).


O último modelo permite à sociedade adaptar-se aos novos contextos sempre em mudança. A economia tenderia a funcionar como um rio de águas vivas que gera o oxigénio que alimenta a vida. Caso contrário, a economia é similar a um lago de águas paradas que estagnam até tornar-se num pântano, matando toda a vida. Para evoluir de modo sustentável, a economia ou um negócio requerem processos dinâmicos em que as suas unidades se retroalimentam e interagem (Gomes, 2004).


O imobiliário pode contribuir?


A propriedade imobiliária é o principal ativo de constituição de riqueza (Desjardins, 2018).

Ainda não é a formação técnico-cultural geral da população nem o trinómio ciência-inovação-empresas que criam valor. Talvez no futuro!

A maior parte do capital acumulado está aplicado na propriedade, privada e publica. Abrange bens tão diversos desde a minúscula leira florestal até ao grande hotel na capital. Boa parte do património imobiliário de uma economia encontra-se devoluto ou é subexplorado. Tal abordagem passiva aumenta o risco de perdas como incêndios de rotina ou à depreciação física e funcional, é condicionado por um sistema legislativo instável e por carga fiscal pesada.

A principal fonte de criação de riqueza não estará no património imobiliário, sobretudo o inerte que apenas espera anos pela venda para ganhar a tal mais-valia, mas antes disso se penaliza com risco e impostos num modelo de negócio que provém de contextos do século passado. Foi absorvido pelos pesados processos institucionalizados (registos, licenciamentos). Foi capturado pela dupla governo- sistema tributário que dele se alimenta e o usa para as suas políticas sociais para ganhar votos sem custo (como o congelamento das rendas há 120 anos).

Para ultrapassar tais restrições, as práticas de negócio passam a ser menos transparentes, logo ineficientes. A burocracia lenta e intromissão do poder induzem a corrupção. Sem confiança dos mercados de capitais, as empresas tendem descapitalizar-se, alavancam-se demais no crédito bancário o que induz ao risco elevado no longo prazo, e optam mais pela venda do que pela exploração.


A economia cujo capital livre, aforrado ou em crédito é quase todo aplicado na propriedade imobiliária (como ativo inerte), tende a estagnar. Agrava-se com a burocracia e justiça que emperram processos, afastam potenciais investidores que avaliam o risco elevado. Seria um tipo de economia numa espiral descrescente, cada vez mais inerte face a respostas lentas e desajustadas aos desafios atuais que exigem eficiência e rapidez.

Atualmente, a maior fonte de riqueza está na profusão de transações humanas e comerciais, na frequência de milhões de eventos por segundo, sejam transações ou trocas de ideias. Um bom exemplo é o valor de negócios como a Amazon. O dinheiro em movimento cria valor que se acumula em riqueza. A tecnologia blockchain irá multiplicar esse movimento por muito, mas numa base intangível, logo com custos materiais baixos, embora com custos energéticos elevados (que poderão ser obtidos da natureza por sistemas renováveis).


A criação de riqueza está cada vez mais na frequência de transações de valor acrescentado.

Mas, não será fácil mudar os velhos paradigmas da economia. E o imobiliário continuará a ser o principal ativo da economia porque trata do espaço-ambiente onde vive, os humanos.

O imobiliário distingue-se dos demais veículos pelos seus atributos intrínsecos, parte deles até adversos à competitividade que se exige na economia acelerada que flui por redes globais. São desvantagens como a elevada incidência fiscal, a fixidez ao solo, a burocracia do registo e do licenciamento, a reduzida liquidez, a depreciação incessante, o elevado custo que retira competitividade em relação a outras ativos.


Como ultrapassar os obstáculos?


Destacam-se duas linhas paralelas para a criação de valor em imobiliário, embora distintas (Gomes, 2004): a transação de direitos (de posse) sobre a propriedade com benefício a dividendos obtidos a partir do rendimento líquido operacional; a criação de valor devido à exploração dos imóveis, como a venda de serviços de valor acrescentado.

O sistema de registos permite fracionar e titularizar direitos de posse para unidades de mínimo valor facial, aceder a aquisição de imobiliário de rendimento a qualquer pessoa, não apenas aos grandes investidores. Imagine-se que tais títulos se expressam por um veículo digital, não em papel, integrando muito mais informação pertinente sobre os ativos que representam, como o token.


O ativo imobiliário do futuro poderá ser muito mais lato do que no presente se for processado numa plataforma que passa pelo smartphone de cada humano (numa plataforma blockchain)! (a desenvolver em próximo artigo)


Gomes, João Correia, 2004, An integrated process for housing investment and financing, Ph.D. thesis, University of Salford, United Kingdom


Lisboa, 20 de Julho de 2021


João Correia Gomes


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