Projetar o futuro e acertar é quase impossível. Apontar para uma certa taxa de rendibilidade de um ativo, e confiar que se atinge, pode configurar-se como um mero exercício ilusório. Acontece que, por vezes, o mundo até é estável e o valor esperado é atingido. Mas, num ciclo positivo do mercado, quase todos os agentes mentalizam a sua (quase) infalibilidade. Na ânsia de vencer, e ganhar cada vez mais, tendem a ignorar todos os sinais. Pior, tendem a copiar-se entre si sem ter uma ideia própria. E, de repente, surge uma qualquer disrupção que destrói um mundo que parecia tão certo e eterno, mas renova-o.
Por isso emerge o conceito de risco que deve medir a fiabilidade do projetado. Mas aquele negócio é vendido com uma rendibilidade tão atraente, interessa analisar o risco que o configura? Imagine-se que é elevada a probabilidade de perda? Ou, existe um cenário que projeta a ruína? Oh, mas atrapalha o número que queremos! Então é melhor o omitir! É melhor simplificar e considerar apenas o que é para nós o certo, ou quase. Então, assim, o risco aparenta ser menor e o negócio fica mais simpático e já atrai! Será?
Mas, o que se pode conhecer é apenas o que passou e apenas se o medir. Nesse pressuposto, os economistas criaram modelos de análise com base nos dados do passado para projetar eventos do futuro. Através da matemática e da estatística criaram modelos que simulam o passado para prever o futuro. Face à sofisticação dos modelos a maioria passou a acreditar na fórmula infalível. Essa foi a fé antes de tantas crises financeiras como o subprime em 2008. Os modelos até poderiam simular algum comportamento do passado, mas este só se colará ao futuro no contexto estável da sociedade e economia, no longo prazo, em carteiras de ativos muito extensas e diversificadas. E relativos a bens e serviços essenciais e regulares como a habitação ou o pão, sendo menos fiável para produtos dependentes da moda ou tecnologias, substituíveis.
Mas, o negócio comum não opera com carteiras tão extensas e diversificadas. Pelo contrário, opera com um ou poucos ativos. A atitude geral é a que decorre da ótica de curto prazo porque segue as flutuações de preços ao longo do dia e toma decisões nessa ótica. E as decisões dependem mais da emoção e de comportamentos irracionais do que de análise fundamental, até consentâneas com a leitura efetuada às ações dos outros agentes no mercado. O efeito de rebanho tem importância – todos num delírio otimista quando os preços sobem para passarem a seguir ao pânico demolidor no ciclo de ajustamento.
Sem desconsiderar a avaliação de risco clássica que observa frequências de eventos passados e estima desvios padrão para projetar o futuro, tal abordagem só deve integrar uma parcela do prémio de risco. Cola-se ao risco sistémico em que se integra o negócio.
Na realidade, por muito que custe admitir, vivemos num mundo de ambientes e eventos que não são tão ergódicos; lineares; modelados por processos estocásticos; ou previsíveis pois dependem de decisões de terceiros, também pouco racionais, mas emotivas e irregulares. Para estes eventos não é possível ter modelos probabilísticos de grande elegância matemática!
A vida é recheada de eventos indeterminados, mas possíveis. Todos tendem a ser muito pouco prováveis, mas são imensos e variados. E se um deles acontecer, então poderá levar à ruína definitiva do projeto (é como jogar a roleta russa, depois da bala sair não há mais jogador).
O COVID-19 é um bom exemplo para um evento deste tipo, e já existiam muitos sinais. As sociedades não davam importância pois distraíam-se com o momento e os seus “negócios prósperos”. Os sinais só chateavam. Pior, o COVID-19 gerou efeitos imprevisíveis como o confinamento geral da população. Numa sociedade de mercado como a nossa que depende de fluxos para prosperar, parou a movimentação de pessoas. Se durar muito, poderá mesmo alterar hábitos, levar à falência negócios que dependem desses fluxos como o turismo ou o transporte aéreo. A crise económica consequente poderá interromper os fluxos de capital e de produtos (comércio global). O paradigma pode mudar muito, expandir outros fluxos, como a informação em rede, o tele-trabalho, o e-comércio, etc.
A avaliação do risco deve melhorar. É preciso identificar os sinais e perigos de cada atividade; depois, adotar medidas preventivas para os mitigar. Não se trata de os anular, mas antes de planear, proceder e monitorizar, assumir abordagens mais qualitativas e heurísticas. É preciso desenvolver um extenso programa de investigação na verificação de perigos e sua mitigação.
O melhor exemplo deste tipo de abordagem é a efetuada pela aviação civil. Os acidentes, falhas e erros são analisados, resultando depois em procedimentos na atividade. Por essa razão, apesar do intenso trafego aéreo mundial, o risco de acidente (morte) é hoje muito diminuto. Isto, sobretudo, quando se compara com outras atividades humanas, como as viagens de automóvel, a medicina, a construção civil, ou o imobiliário.
No livro “Uma nova visão sobre o Imobiliário” proponho uma metodologia para este tipo de avaliação do risco na promoção e investimento imobiliário.
Lisboa, 20 de abril de 2020
João Correia Gomes
GOSTOU? Então coloque um "gosto" e partilhe para os seus amigos.
Tem uma história para partilhar?
email EngenhoeArte@yahoo.com