• João Correia Gomes

DESAFIOS DO IMOBILIÁRIO: ENTRE O PASSADO E O FUTURO


Tantos desafios prementes


A nossa sociedade é de mercado, portanto a sua condição é a (r)evolução e renovação. Paradigmas e preceitos, antes tidos como dogmas imutáveis, foram evoluindo no tempo. A prosperidade das sociedades sempre dependeu mais da dinâmica de fluxos do que da riqueza natural no seu território; eram os fluxos de pessoas (das migrações ao turismo), de matéria (transporte e logística), de energia ou a comunicação. Hoje, são os fluxos de informação que revolucionam, sobretudo com a Internet. Através de bits em redes a informação é eficiente, fluida e ubíqua.

A riqueza das nações será menos pela produção de bens (quase só) tangíveis. Irão perder aquelas que dependem da manufatura, do músculo, da extração da matéria-prima e fontes de energia poluentes, ou da fraca transformação industrial. Não interessa se abunda de mão-de-obra e energia de baixo custo, esta última poluidora. Se apostar na mão de obra intensiva com baixa formação, a economia irá estagnar e empobrecer. Pelo contrário, tem de apostar na nova tecnologia e conhecimento técnico de alta competência ou criatividade. As sociedades vencedoras são as que já recebem de braços abertos os jovens cérebros formatados nas novas tecnologias. Os países perdedores são os que lhes atribuem pouco valor, remunerando mal em atividades pouco estimulantes, o que incentiva a emigração.

A robótica, as energias renováveis, a nano e a biotecnologia são os novos focos que substituirão os processos baseados em mão-de-obra intensiva e extração à natureza, ineficientes. Os novos processos terão custos a tender para o zero. Assim, é provável que a Europa e a América do Norte voltem a reindustrializar-se. Com estas condições de produção e de energia renovável nem as economias asiáticas conseguirão rebater com custos tão baixos. É possível que seja a economia da Europa do Norte a crescer mais do que o Sul, pois investe a sério na tecnologia e acarinha competências técnicas. O sul pode tornar-se no refúgio de lazer ou de pensionistas abastados do Norte.


Neste cenário, o imobiliário como criador e fornecedor de ambientes poderá ser o trunfo. Mas, sem grande progresso tecnológico (proporcionado por engenheiros inovadores), toda a cadeia de valor do imobiliário poderá sofrer um grande stress, quando estiver a competir com países como Espanha ou Itália. A prosperidade do imobiliário depende da dinâmica do ambiente em que interagem e se sincronizam os seus muitos agentes. São necessários mecanismos para conferir confiança, essencial na dinâmica de negócios.


Qual pode ser o papel do imobiliário?


Numa economia exportadora cujo produto padrão não tem elevada complexidade (como conhecimento imbuído), muito dependente de mão de obra barata, o futuro pode não ser muito risonho. O verdadeiro motor de criação de riqueza é a indústria, não é o turismo, o imobiliário, a produção de têxteis correntes ou de bens concebidos no estrangeiro. Por exemplo, a pandemia veio demonstrar que o turismo é uma atividade com elevado risco, além de ser sujeita a fenómenos de gosto e de moda o que, no longo prazo, pode traduzir-se com elevada volatilidade.


Porém, é o imobiliário, visto como fornecedor de ambientes (não como construção civil), que pode funcionar como o trampolim para a economia, como meio para fixar e atrair a população que irá criar a efetiva riqueza no país. Ou seja, irá fixar nos principais centros de produção de riqueza no século XXI, as cidades, os verdadeiros protagonistas desse crescimento económico. É a criação de valor nas empresas industriais e agropecuárias que permite sustentar toda a economia que paga a advogados, médicos, economistas, professores, filósofos, ou … personal trainers. A criação de valor sustentável a partir de pouco depende da tecnologia (engenheiros, tecnólogos), da criatividade (arquitetos, designers), e da eficiência (efetivos líderes, gestores).


O imobiliário como trampolim da economia deveria criar o capital inicial necessário para formar e incutir competências dos futuros criadores de riqueza. Deve ser o meio de criação de ambientes adequados nos centros urbanos que concentrem os profissionais nacionais a fixar e os estrangeiros a atrair para as grandes cidades. Portugal apresenta já ambientes humanos, físicos e informacionais atraentes para qualquer um que queira viver no país. Apenas terá de trabalhar muito nos ambientes institucionais para conseguir atrair investidores. O Imobiliário tem a capacidade de usar esses atributos tão favoráveis não produzidos pelo Estado ou pelas empresas, e melhorá-los para vender como serviços de elevado valor acrescentado. É o que tem feito a indústria de turismo, e bem.


Mas, todo o setor imobiliário tem de se revolucionar. Não pode manter tudo como sempre tem feito nos últimos cinquenta anos. O contexto já não é o mesmo. Com a fórmula em curso, o imobiliário e a economia tem um caminho certo, a estagnação. É certo que alguns nichos têm bastante sucesso, como aqueles que trabalham para o segmento luxo ou para a classe média alta. São os únicos que podem sobreviver com os modelos de produção antiquados que levam a custos de obra estratosféricos, pois o seu produto é a venda de ambientes (humanos, territoriais e climáticos) que o país oferece sem esforço.


Porém, a riqueza de um país não se faz com meia dúzia de nichos de negócio prósperos que dependem de atributos difíceis de copiar. A riqueza sustentável num país depende de produção massificada de bens e serviços difíceis de copiar pela concorrência, ou ainda melhor, por um extenso cabaz de nichos de negócios de alto valor acrescentado, também inacessíveis a outras economias. Essa meta é impossível de atingir com produtos de base tangível, pouco transformados, com baixo conhecimento (aquele que exportamos para a Europa do Norte munidos com o seu cérebro).


Mas, como pode mudar?


Numa economia que, na última década, tem perdido os melhores profissionais de construção civil para outras economias do norte da Europa que pagam melhor, não pode manter o mesmo paradigma de há décadas quando dispunha de boa mão de obra barata. Resultado: os custos de construção (tradicional), sobretudo nas cidades, são demasiado elevados para a viabilidade de um projeto imobiliário, exceto se for vendido com preço elevado, como nichos de luxo para ricos ou pensionistas estrangeiros.


Para criar verdadeiros hubs de criação de riqueza que serão nas cidades, é preciso concentrar nelas uma imensidade de população jovem com elevadas competências, não só nacionais. Esta meta não é atingida com habitação cara e destinada a ser comprada. Também não é atingida enviando esses jovens com salários baixos para as periferias das cidades. Isso resultou nas décadas de 1950 a 1990 pois era próprio da segunda revolução industrial. Já passou, e manter a mesma regra só irá empobrecer o país.


Não.

A produção tem de ser muito mais económica e eficiente.

Tal não é possível com os processos construtivos correntes. Estes requerem muita mão de obra que não existe e não quer baixa remuneração. Consome demasiada energia poluidora e importada. Depende muito do aço, do cimento, do tijolo. Não recicla. É lenta.


Por outro lado, para quem procura habitação, viver na periferia implica perder tempo útil e capacidade criativa com stress, a perder saúde física e mental. Mais, existe o desperdício de tantos automóveis poluidores a entrar na cidade. A economia e o ambiente sofrem e perdem. Está tudo errado.


Todo o processo de empreendimento imobiliário, o que inclui o processo de construção, tem de ser totalmente desmaterializado, inteligente, modulado, descarbonizado, eficiente. Mas, tal não é conseguido por processos baseados em empirismo de 1950. A produção eficaz é conseguida muito a montante do processo construtivo.


Boa parte do valor deve ser criada na fase inicial do processo de promoção imobiliária, o que inclui o planeamento, a criação e apuramento do conceito imobiliário, o marketing, a obtenção de dados e informação sobre os contextos que envolvem a propriedade e o projeto imobiliário a desenvolver. Todas estas atividades devem representar um custo mínimo, apenas uma pequena parcela do custo de investimento total (5%?), mas pode representar o sucesso ou a falha do projeto (o último com a insolvência do investidor).


Salienta-se o papel do Plano de Negócio (PN) que não deve ser de todo uma peça única do empreendimento, mas antes uma peça evolutiva que cola e apoia as contribuições de todas as outras atividades da cadeia de valor. O PN deve atuar em combinação com o projeto de arquitetura e a promoção com vista a conseguir um produto de elevado valor para o mercado, com elevada rendibilidade no longo prazo e risco muito controlado. Terá de ser atingido um equilíbrio aceitável entre receitas e custos previsionais, sobretudo quanto aos custos de construção.


Na fase mais preliminar do processo, ainda sem compromissos com projetistas, município, ou o empreiteiro, sem custos de maior ou a irreversibilidade do processo, tem de ser encontrado o processo construtivo mais adequado. Provavelmente não será construção tradicional com custos de 1600 a 2000 euros/m², um absurdo. Para conseguir habitação para trazer a classe média e os jovens prometedores para a grande cidade, o processo de construção tem de mudar, focar o custo unitário para o alvo de 500 euros/m².


Impossível? Não, requer apenas abordagens diferentes às tradicionais!

Com tudo em aberto, devem ser procuradas outras soluções, quase certo baseadas em produção industrial a montante, com recurso a robótica e metodologia de informação (BIM; IPD), na produção em escala com materiais além do betão armado, como os lamelados colados de madeira, o aço leve (LSF), os materiais compósitos.


Este tema é desenvolvido no livro “Uma nova visão sobre o imobiliário – plataforma para a criação de riqueza no século XXI






Lisboa, 12 de Outubro de 2020


João Correia Gomes


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