• João Correia Gomes

IMOBILIÁRIO – UM POTENTE MOTOR DA ECONOMIA?


Como estamos?


O caminho para mais uma mudança revolucionária em todo o mundo já iniciou. Os grandes blocos político-económicos reposicionam-se para uma nova ordem mundial. A China é o bloco desafiador aos EUA. Esta já tinha iniciado antes da crise do Covid-19. A pandemia é apenas uma faísca para o rastilho que se alastrará numa crise económica grave e dolorosa. A crise económica pode funcionar como o sismo que abalará os alicerces do sistema socioeconómico, derrocando-o, obrigando a sua renovação para um modelo distinto.


É muito oportuno para a Europa democrática emergir como um renovado bloco líder mundial. A alternativa (provável?) é a estagnação irreversível. O caminho depende apenas dos europeus, da sua atitude e acções. Poderão ser o farol do mundo, não só económico, mas o grande bastião da democracia e preservação da Natureza. E, por ultimo, da própria espécie humana.


Para onde podemos ir?


Os sinais são óbvios. Servem para os líderes europeus terem consciência que se exige união e cooperação interna nas suas nações. O egoísmo e rivalidade internos são seculares, mas já não são eficazes neste mundo de colossos. Portanto, a Europa tem de encontrar o seu caminho de sucesso, original, sustentável, muito distinto dos chineses e norte-americanos.


É provável que se encete um processo de reindustrialização da Europa pois não pode ser tão dependente da boa vontade de outros blocos. A escassez de bens simples verificada na crise pandémica, como as máscaras e ventiladores, foi apenas um pequeno sinal do futuro do que espera aos europeus. A próxima crise de escassez será muito pior. A reindustrialização é palavra-chave. Mas, esta autonomia industrial não deverá ser por mão-de-obra intensiva, como no passado, ou ainda o é na Ásia. Terá de ser inteligente, baseada na engenharia.

A aposta na digitalização e economia verde pode ser um sinal que a Europa se orienta para um paradigma económico e distintivo. É preciso assegurar uma estrutura económica que configure alta produtividade e competitividade. E é a tecnologia que joga como trunfo diferenciador, mas apenas se estiver ligada à criatividade humana, à indústria do conhecimento e à gestão (mas) moderna.



As regiões europeias que serão vencedoras (à partida) serão aquelas cuja população é melhor qualificada em áreas STEM, ou as que atraem os melhores qualificados de outras regiões europeias. Para tal fim, exige-se uma dinâmica de inovação e criatividade. E este requisito depende de muitas variáveis. Não será decerto a adquirir tecnologia no exterior para aparentar progresso. Requer uma abordagem diferente do passado e não a maquilhagem usual.


Uma condição básica para implementar uma dinâmica de renovação observa-se em sociedades que atribuem mais valor e oportunidades aos jovens. Estes tendem a ser mais disruptivos do que os experientes, estes quase sempre contra a mudança do status-quo e a iniciativa “fora da caixa”.


A evolução do modelo de gestão padronizado da maioria das empresas é também ponto-chave. O novo modelo deve facilitar flexibilidade, comunicação e a colaboração entre todos, com estruturas orgânicas mais planas e em rede. As organizações podem imitar os sistemas abertos, dinâmicos, que criam mais valor efectivo, focando nos vários tipos de fluxos de que dependem.


A aposta na economia verde será essencial quando se depende demasiado de energia e a mesma tem de ser adquirida a outras economias como a Rússia ou Médio-Oriente. Uma dependência que é inaceitável, agravada pelas alterações climáticas face à consciência crescente dos limites do planeta. A economia que dominar melhor a tecnologia, como a produção e armazenagem de energia por fontes renováveis, será aquela que dominará o mundo. O desenvolvimento desta tecnologia tenderá a alastrar para outras tecnologias colaterais.


E Portugal?

O país tem frágeis condições de competência quanto comparado com o mais alto nível europeu. A cultura empresarial padrão é de algum modo antiquada e a maioria é pouco qualificada. Claro, excetuam-se alguns nichos industriais, sobretudo os ligados a poucos centros de investigação de excelência, como por exemplo no calçado, mas não é o padrão. A empresa portuguesa, sobretudo a industrial, enfoca pouco o conhecimento e a gestão dinâmica, não consegue inovar, ganhar produtividade. Aposta na exploração de mão-de-obra barata, não qualificada, com horários intensivos, em organizações dominadas por administrações (não é gestão) hierarquizadas, autocráticas, estáticas.


As regiões mais competitivas são as áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, mas estão a um terceiro nível europeu. As regiões que se espera ser mais competitivas são as metrópoles de Paris e Londres, e boa parte da Alemanha. A estrutura económica dá uma importância muito relativa aos poucos jovens cientistas, engenheiros, matemáticos formados no país, oferecendo baixas remunerações e fraco ambiente competitivo e evolutivo. Face às oportunidades estes jovens são compelidos a emigrar para países que os recebem bem.

Claro que existem melhores oportunidades para jovens com qualificações ligadas a gestão e a áreas comerciais, como o marketing. Mas, sem tecnologia nem conhecimento científico, a economia tem menor capacidade de responder aos melhores desafios da indústria.


Quanto a modernidade das empresas, as sociedades que atribuem mais valor à contribuição dos jovens situam-se no norte da Europa, ao contrário do que acontece nos países do sul, cujas administrações são dominadas por seniores (com os seus vícios e atitudes conservadoras que não admitem opinião além da sua).


Mas existe esperança? E onde entra o imobiliário?


No curto prazo, o país terá dificuldade para entrar na alta-roda da economia europeia. Primeiro, terá de evoluir na cultura empresarial (mentalidade), na formação e retenção dos quadros STEM, na valorização da criatividade, na mudança do sistema institucional (menos burocracia, regimes fiscal e de justiça mais estáveis, eficientes e atractivos).

Mas, ainda leva tempo.

O país tem pontos positivos que podem gerar boas oportunidades económicas. Reconhecem-se as condições naturais do território, as qualidades humanas dos portugueses, a sua produção cultural (como a gastronomia ou património). Incluem-se ainda atributos muito apreciados como a segurança, a capacidade linguística e a razoável oferta de serviços de saúde e de educação.


Emergem então boas oportunidades para o imobiliário que é amovível, cujo consumo terá de ser apenas no local onde é produzido. Não como objecto de tijolo e argamassa que os outros produzem mais e com melhor qualidade e eficiência. Esse é o conceito de negócio imobiliário de baixo valor acrescentado ainda comum no país. Para ganhar mais valor o conceito deve mudar para a venda de ambientes proporcionados para a satisfação de necessidades dos clientes. Na realidade, deve ser mais um serviço.


Como exemplo, refiram-se os sectores do turismo ou o residencial de luxo. Os seus clientes não procuram o “lindo” edificado, mas ambientes proporcionados pelos imóveis e exterior envolvente. São os ambientes, e não as construções, que conferem mais quota-parte do valor percebido. Atributos mais sensitivos, mesmo emocionais, tendem a ser menos valorizados nos segmentos baixos que procuram satisfazer carências básicas de sobrevivência, como o abrigo e um conforto mínimo, mesmo que seja distante do trabalho e pouco atraente.


As condições naturais e humanas não são obra do imobiliário. São endémicas da geografia. O promotor ou gestor imobiliário deve avaliar e realçar os atributos já existentes para cativar o mercado certo. O país já atrai clientes que visitam e adquirem casas de luxo. Uma espécie de exportação em imobiliário.


Neste pressuposto, o imobiliário pode funcionar como trampolim para ganhar tempo a ultrapassar os obstáculos actuais da economia. É útil para início de progresso e atração de investimento, mas não deve ser o fim único. O produto imobiliário pode ser um meio de exportação, sobretudo de serviços, obrigando a procura externa a deslocar-se e a consumir no território.


Mas, na ótica de longo prazo para uma economia sustentável, a concentração em produtos turísticos configura-se muito preocupante. O risco deste negócio é elevado dependente de ciclos de mercado, moda, gostos. Um evento negativo, como um ataque terrorista, pode atemorizar a procura. O produto turístico, sobretudo o mais corrente em Portugal, está ligado à baixa qualificação dos colaboradores (a maioria), logo a baixos salários. Não é bom…

O imobiliário deve alavancar a economia. Interessa atrair os jovens mais qualificados na Europa para viver e trabalhar no país. As condições ambientais oferecidas são boas, em cidades quase familiares como Lisboa ou Porto, com elevada segurança, clima ameno, uma geografia diversificada e próxima.

Claro que teria existir uma revolução na estrutura empresarial e institucional. Um produto-chave seria a reabilitação urbana nas cidades, mas apenas com processos construtivos eficientes (não os horrivelmente caros e ineficientes que são aplicados correntemente). Outro motivo para aproveitamento do edificado das cidades é a sua adequação para captação e distribuição de energia em rede por fontes renováveis. Este será um dos grandes negócios imobiliários nas próximas décadas, provavelmente com acesso a gordos fundos europeus.


Claro que o acesso a fundos deverá ser negado se mantiverem os tradicionais processos de construção. São muito poluidores e consumidores de energia, de baixa produtividade e ineficiência tecnológica. Com frequência, por imposição da autoridade licenciadora são preconizadas soluções construtivas absurdas, além do tempo de aprovação dos projectos. Por isso, os fundos de capitais estrangeiros não têm confiança suficiente no nosso mercado, e dirigem-se para as mesmas economias ricas e eficientes (por alguma razão o são).


Existem muitas oportunidades no horizonte, mas…


Lisboa, 23 de junho de 2020


João Correia Gomes (Ph.D.)


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