QUAL SERÁ O PAPEL DO IMOBILIÁRIO DO SÉCULO XXI?
As crises tendem a acelerar as mudanças já em curso. Será o caso desta?
Seria bom tudo mudar para o que queremos. A pandemia terminar na próxima semana e sem mais surtos. A União Europeia ser coesa e passar a ter uma estratégia comum; ser o “farol” do mundo em contraste com os EUA e a China. No mundo, as pessoas retomarem as viagens aéreas. Os hotéis abrirem rápido com ocupação máxima. O IVA da construção e imobiliário reduzir para 6%. Manter processos de produção habituais, já conhecidos, sem ter de mudar para o desconhecido. Manter a construção tradicional com mão-de-obra “abundante” (e barata) com tecnologia já bem testada há 50 anos, não gastar em projeto nem planeamento, serviços “caros” (desperdício de dinheiro). Mas também acabar a burocracia da administração publica, quase sempre lenta e kafkiana, que mata a economia e é injusta para os cidadãos. Seria bom a justiça tornar-se eficiente dando confiança aos cidadãos e investidores.
O mundo é como um castelo de cartas. Basta uma carta para tudo mudar. As crises longas do passado levaram a mudanças em escalas que dependeram da sua duração. No caso que vivemos do Covid-19, tudo irá depender da sua duração, se irão emergir novos surtos. A mudança irá acontecer sobretudo por efeitos colaterais à crise sanitária. Por exemplo, terá peso a decisão do conselho europeu; as crises sociais internas na China e nos EUA, ou da guerra económica entre eles.
Nem tudo pode ocorrer mal. Existem mesmo sinais positivos. Um exemplo é o European Green Deal se for aprovado e implementado. Este teria um enorme reflexo na reformulação dos ambientes físicos em que vivemos. E, seria um grande exemplo para o mundo. E o imobiliário seria um dos setores que mais beneficiaria. Claro que para tal terá de ultrapassar paradigmas ao qual está preso há décadas. A continuar como construção de edifícios, o papel será cada vez mais pequeno, e o seu espaço natural será ocupado por outra indústria.
Quais são os sinais de mudança?
Não, não é o COVID-19.
Esse fenómeno é grave, doloroso, mas não é de todo extraordinário na ótica da História humana. Irá passar. Com mais ou menos dor (infetados e mortos) será mais uma pandemia. O que pode distinguir esta crise foi a paragem obrigatória de quase toda a sociedade e economia. Hoje, são muito dependentes de fluxos, muito mais do que no passado, pois eram mais confinadas. As pandemias do passado mataram mais, mas as sociedades e economias eram fechadas em pequenos núcleos. Hoje, a condição oposta está na base do sucesso das sociedades e economias globalizadas de hoje, muito dependentes de fluxos de pessoas, bens, dinheiro e informação.
A verdadeira crise está na interrupção dos fluxos da economia a qual pode destruir o modelo instituído. A rotura pode começar pela insolvência de famílias e empresas muito endividados, travando a sua posterior recuperação. É um evento não ergódico. Como no jogo da roleta russa, após levar o provável tiro na cabeça, o jogador morre, ou seja, de modo definitivo não pode jogar mais. Se a crise prolongar demasiado, a reação deixa de ser elástica, passa a plástica, logo não reversível. Então, não será possível a recuperação económica, seja em “V”, “U” ou “W”.
Pode até ter já iniciado a queda das primeiras peças do dominó para gerar uma imprevisível cadeia de eventos, levando a uma séria crise socioeconómica. Como princípio, este é o momento para medidas ativas que travem a cadeia. Ao implementar medidas, novos dados são lançados para gerar outras mudanças que contrapõem as roturas em cadeia.
No combate e contenção devidos ao COVID-19, pode já distinguir-se o singular papel das tecnologias bio ou da informação (TIC); os efeitos no ambiente; a incidência na produção de bens e serviços que dispensam a presença humana. As TIC desempenha papel relevante na deteção de casos e prevenção de dispersão pelo uso de aplicações em smartphones, incluindo a inteligência artificial. Ou, o teletrabalho que pode despertar para novos processos de organização. Ou a biotecnologia, está a ganhar protagonismo na procura de vacinas para o vírus. Ou a interrupção dos fluxos humanos a afetar os mercados dos combustíveis fósseis.
A mudança pode acelerar quando a União Europeia privilegia investir no digital e na economia verde, como a energia de fontes renováveis. Ou quando observa a enorme dependência da China para a obtenção de bens fabricados. Isto pode levar ao renascimento industrial da Europa, sobretudo de produtos que requerem elevada transformação, o que irá favorecer a robótica.
Mas, e o imobiliário?
O imobiliário tem a função de prover ambientes em que vivem os humanos. As novas exigências sociais e económicas conduzem a novas oportunidades, assim são as novas necessidades ambientais expressas nas modelações humanas, física, institucionais e informacionais.
Esta ótica abre novos horizontes de crescimento. Mas, manter fechado o setor apenas na edificação, a visão da segunda revolução industrial, é caminho para o declínio. . O imobiliário terá de abrir-se para todo o ciclo de negócio, desde a fase do conceito imobiliário (e plano de negócio) até à gestão operacional do imóvel, os quais se perdem totalmente no modelo atual, ainda algo tosco (Gomes, 2018). No sistema económico cuja dinâmica depende de fluxos manter o imobiliário em modelos de base estática configura-se o caminho certo para a estagnação.
O mantra do setor não pode ser apenas construir e vender, construir ainda mais, sobretudo edifícios. As condições e objetivos da época atual são distintos das décadas que se seguiram a 1950’, era em que foi criado o modelo atual. Então estava-se no pós-guerra que tinha sido muito destrutivo; requeria urbanizar-se a vasta população rural que fluía para as cidades, para empregos para toda a vida. Claro que será necessário construir novo, mas em escala menor. As crises financeiras pós 2008 eliminaram muitas empresas tradicionais que forneciam habitação em larga escala. Serviam para o efeito pois eram imensos, mas pequenas, descapitalizadas, produziam com baixo padrão, eram dependentes do crédito hipotecário para os seus negócios. Esse mundo já morreu.
Para o futuro existem diversos factos que refletirão novos produtos. Mais do que a pandemia biológica do Covid-19, o mundo será ainda mais afetado pela pandemia ambiental das alterações climáticas. No mundo da quarta revolução industrial, a riqueza será produzida nas cidades, os principais centros de poder no século XXI. A criação de valor será sobretudo em baseada em intangíveis, dependente da criatividade, conhecimento, tecnologia e interação humana. Serão estruturas de ocupação flexível onde fluem pessoas e dados. As cidades competitivas irão atrair os melhores talentos e profissionais, como os jovens tecnólogos de elevado potencial. O movimento deve criar ambientes vibrantes para atrair os segmentos mais ricos com elevado padrão de consumo.
A mobilidade aumentará mais, cada vez mais. Os modelos de vida mudam sobretudo nos jovens que procuram experiência, interagir em bases mais flexíveis do que fixar a vida num local. Os jovens mais dinâmicos, competitivos e ambiciosos não querem ficar presos com crédito para toda a vida. Só jovens com baixos horizontes de vida, sem ambições nem grandes expetativas, quererão fixar-se cedo, procurar casa para adquirir com crédito bancário. A economia é prejudicada quando os seus cidadãos são pouco dinâmicos e têm baixas perspetivas, sobretudo os mais jovens (que se acomodam na estagnação).
Na economia da quarta revolução industrial, a produção de energia deverá depender mais de fontes renováveis, grande parte obtidas em edifícios das cidades. A diferença com o presente estará na lógica de distribuição em rede com imensos produtores-consumidores. Haverá muito capital disponível para investir no edificado para acrescentar funções de captação e produção de energia, sobretudo solar, para consumo próprio ou venda à rede (Rifkin, 2020).
O mercado habitacional deverá ser sobretudo de recuperação e adaptação do edificado existente. A reabilitação urbana terá relevância no aproveitamento do existente e na economia de energia na produção e do ambiente (o cimento e o aço são altos consumidores de energia e muito poluidores). Sublinha-se a questão prioritária do ambiente e da energia, com o crescente recurso das energias de fontes renováveis. Como a elevada densidade habitacional das cidades favorece a economia de energia per-capita, além dos jovens, estas terão de proporcionar habitabilidade para as classes médias produtivas.
O mundo não deverá ser dominado por epifenómenos como o teletrabalho. Este afetará as organizações, mas não será uma mudança generalizada. Poderá refletir-se um pouco na arquitetura interior das habitações, na procura por moradias fora dos grandes centros urbanos, ou em novos conceitos para edifícios de escritórios. Acontece que a criação de valor não depende só de atividades de processamento de informação por software instalável em computadores banais. A distinção na criação de valor depende da criatividade e do conhecimento adquiridos na interação humana direta, presencial, da linguagem não-verbal, o sentir emoções, o fazer com as mãos ou ver no local. Provavelmente, emergirão soluções mistas real-virtual.
O mundo futuro terá de ser mais dinâmico e fluido do que o que conhecemos. A Internet e tecnologias irão alterar os modelos de negócio e de financiamento, inclusive no imobiliário. O valor criado dependerá mais da venda de serviços de uso e de apoio dos espaços, em imóveis financiados pelo mercado de capitais (fundos de pensões). Aliados aos processos institucionalizados, deverá crescer muito a titularização dos direitos de posse da propriedade, numa ótica de democratização do capital pela partilha pulverizada dos ativos (e do risco).
Lisboa, 2 de junho de 2020
João Correia Gomes
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