Uma análise da evolução da demográfica em Portugal e o seu impacto no mercado imobiliário
Continuando a análise do mercado imobiliário em Portugal, uma das questões básicas para analisar qualquer mercado são os principais motivadores de oferta e procura de um dado bem.
No caso imobiliário, o fator demográfico (uma vez que as habitações são para pessoas, normalmente organizadas em famílias) é o mais importante para essa análise.
A variação da procura (aumento ou diminuição da necessidade de habitações) resulta de migrações internas (por exemplo do interior para o litoral, do campo para as cidades), alterações demográficas e sociais (envelhecimento, aumento das famílias monoparentais e de pessoas sozinhas), imigração e emigração, aumento ou redução da capacidade para comprar ou arrendar.
Vamos procurar analisar, de forma sucinta, relativamente às tendências observáveis em Portugal e que provavelmente irão condicionar a procura de imóveis nas próximas décadas.
Vamos começar, nesta primeira parte, por uma breve análise de alguns dados da evolução da pirâmide demográfica bem como algumas alterações de hábitos. Na segunda parte analisaremos com mais detalhe as migrações (internas e externas), o que as provoca, a sua evolução previsível e o impacto que têm tido e que poderão vir a ter.
O ciclo de vida - eventos
A compra de qualquer imóvel para habitação própria, é normalmente uma necessidade que está ligada a eventos que acontecem durante o nosso ciclo de vida.
Os momentos charneira, com consequências imobiliárias, passam por:
A - Autonomização - saída de filhos de casa dos pais (perspetiva dos filhos)
B - Agregação - casamentos ou uniões (constituição de agregados)
C - Reprodução – ter filhos, pressupõe mais espaço
D - Migração - mudanças de região ou país
E - Desagregação - Separações ou divórcios
F - Esvaziamento - saída dos filhos de casa (semelhante a A, mas na perspetiva dos pais)
G – Suporte – entrada de familiar que necessita de apoio (normalmente pais)
H - Término - morte/heranças/saída de casa para casa dos filhos/lar
Detalhando um pouco mais as situações que ocorrem ao longo da vida e que podem implicar mudanças de status imobiliários:
A – A saída de casa dos pais, que é cada vez mais tardia, implica a necessidade de um imóvel, um apartamento com um quarto, que muitas vezes é arrendado, por falta de capacidade para uma entrada inicial ou os rendimentos necessários.
B – A criação de um núcleo familiar, normalmente duas pessoas, necessita apenas de um quarto na sua versão mais simples (ou mesmo um estúdio). Aqui poderá haver uma mudança de relação com o imóvel passando de arrendamento para aquisição, após algum tempo, uma vez que o rendimento agregado e a estabilidade contratual já permitem muitas vezes a compra com recurso a uma hipoteca.
C – A constituição de família com nascimento de filhos, em particular se for mais do que um, pode implicar uma mudança de casa. Aqui há uma mudança de tipologia, entrando um T1 ou T2 no mercado e saindo um T3 ou T4.
D - Mudar de região ou país (migrações em busca de emprego ou de estilos de vida), significa que há um imóvel que fica disponível numa região (para venda ou arrendamento) e outro que ficará ocupado noutra região.
E – As situações de separação ou divórcio, são também relativamente frequentes, uma vez que as relações são cada vez menos para a vida, o que implica a saída de um dos cônjuges e, consequentemente a necessidade de uma morada, tipicamente T1 ou T2 (caso precise de ter os filhos em guarda partilhada).
F – Nesta fase de ciclo de vida que dura cerca de 20 a 30 anos, os filhos do casal saem de casa – um fenómeno cada vez mais tardio, tanto porque os casais tendem a ter menos (ou nenhuns filhos) e mais tarde, como porque os filhos, até por dificuldades económicas de autonomização, tendem a sair de casa também mais tarde. Este movimento terá como consequência a necessidade de compra ou o arrendamento de um imóvel, tipicamente um T1, como os pais antes deles. Os pais mantêm muitas vezes o quarto dos filhos disponível e não implica, nesta fase, uma mudança para imóveis com menos divisões.
G- Nesta fase, os pais de algum dos membros do casal (pela morte de um deles), podem ser acolhidos na casa dos filhos, o que pressupõe a eventual libertação de um imóvel (o do ascendente que vai morar com os filhos) e a ocupação muitas vezes de um quarto deixado vago pelos netos que saíram. O saldo pode ser neutro face aos filhos saírem de casa dos pais (e ocuparem uma habitação) e um avô sair e disponibilizar a sua casa.
H – Finalmente no final da vida, ou mesmo antes dele, em resultado de doenças ou incapacidade de viverem sozinhos poderá haver uma libertação da habitação, que muitas vezes só fica concluída com a morte do proprietário, uma vez que nem sempre quando saem da sua casa querem vendê-la na esperança de um dia voltarem.
É da interação destas dinâmicas (mas não apenas) que se gera aumento da procura ou da oferta em determinadas regiões ou a procura por determinadas tipologias.
Carlos Mesquita
Partner
Atlantic Real Estate
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