No mundo pequeno do imobiliário
O modelo de negócio imobiliário ainda hoje mais comum tem origem na década de 1950. A legislação basilar que suporta o modelo foi publicada na década, como são os regimes jurídicos de propriedade horizontal e crédito à habitação. A tecnologia padrão que favoreceu a expansão do modelo - estrutura reticulada de betão armado com paredes de enchimento – começou a consolidar-se nas décadas seguintes. Outra coincidência é a entrada de Portugal na EFTA (em 1960) que desafiou o país para o desenvolvimento industrial. Impulsionou a população das zonas rurais a migrar para as grandes cidades. A atividade da construção tradicional era o meio intermédio de requalificação desta população rural para depois evoluir para a indústria e serviços.
Este contexto requeria uma estratégia para a construção massiva de habitação. Mas, não havia capacidade suficiente dos líderes até então para cumprir essas necessidades. Tratava-se do Estado (as obras publicas), as corporações (como fundos de associações profissionais), e o mercado privado de arrendamento então bem implantado e florescente (muito prejudicado pelo condicionamento de rendas e a inflação após 1973). Requeria-se um modelo que atraísse ainda mais produtores de fogos numa escala que não existia. O arranque do modelo na década de 1960 foi lento. O nível de vida e o setor financeiro impulsionaram o mercado de habitação para venda apoiado por crédito bancário. Claro que sempre existiram outros modelos de produção imobiliária, mas sem expressão comparável com o referido modelo que hoje é o padrão tradicional.
O modelo foi muito bem-sucedido até 2008. A contínua procura era alimentada pela população abundante com emprego estável que beneficiava de crédito. Esta foi reforçada pela população vinda das ex-colónias e a geração seguinte. A banca encontrou uma forma fácil de baixo risco para obter um rendimento contínuo no longo prazo pelo crédito à habitação e o cross-selling. Podia prender as famílias ao negócio durante décadas através do salário seguro. O modelo abanou a partir de 2008 quando o exagero competitivo e a ganância levaram a olvidar as regras básicas de análise de risco, procedendo com frequência a operações financeiras insensatas (a começar com o subprime).
Na década de 2010, além da crise no crédito hipotecário, o panorama começou a mudar. A geração mais jovem a procurar casa (a segunda pós 1950) deixou de beneficiar do emprego e remuneração estáveis para toda a vida dos seus pais e avós. Mais, passou a ter outras ideias de vida, preferindo flexibilidade. As crises financeiras tornaram os bancos mais rigorosos na análise de risco para a atribuição de crédito. Os dias felizes de abundância de compradores de casa próprio parece estar passado, embora não a terminar de todo (para já).
O interesse e afluência da procura atraíram massas de empreendedores que viam este negócio imobiliário como uma forma fácil e de baixo risco para ganhar dinheiro. Compravam lotes urbanizados por promotores imobiliários para construir edifícios apoiados por crédito fácil. Alguns conseguiam alavancar o seu limitado capital próprio. A maioria provinha de outros setores pelo que percebiam pouco do processo imobiliário, focando-se na construção do imóvel executada por trabalhadores experientes no processo de construção padrão. As funções mais técnicas, como a arquitetura ou engenharia são vistas como um custo, não investimento, logo mais do que zero seria muito. Apenas se dá valor a atividades que não pode escusar, como o licenciamento e a mediação (porque precisa de vender). No Reino Unido, descreviam o modelo de negócio de modo depreciativo como sendo de “tijolo e argamassa”.
Durante 40 anos a aposta certa foi na expansão suburbana e no produto com boa aparência exterior e com áreas generosas, focando a atividade de venda. Este modelo permitiu prover as necessidades de habitação. Interessava mais a quantidade mesmo prejudicando a qualidade que o cliente de então também não exigia e não se apercebia. O valor percebido pelo cliente equilibrava com a oferta disponível. Pesava mais a posse da habitação do que o conforto. A maioria dos imóveis não tem mínimo conforto (como o térmico) e muitos podem ter deficiência estrutural (falta de aço e betão pobre na estrutura). Alguns, com menos escrúpulos, descuravam qualidade e fingiam na estética. Claro que existem promotores imobiliários sérios e a sério no mercado. Apesar de tudo, a habitabilidade dos novos fogos era muito superior à dos mais antigos, satisfazendo os requisitos procurados pelas classes baixa a média nos arredores.
Na última década boa parte da oferta faliu ou retirou-se. Não existe contexto para voltarem. Não estão adaptados à mudança. O mercado de habitação para venda nos centros urbanos deverá reduzir nos segmentos mais baixos, mas não nos segmentos da classe média alta a luxo que procuram ambientes.
A competição futura não será consentânea com o produto ineficiente (caro e de má qualidade) do modelo tradicional, até porque depende muito de mão-de-obra qualificada, mas barata (que emigra para países ricos que a procuram). O novo mundo será diferente, mas a mentalidade parece manter-se. Recorda-se que a engenharia tem alertado para a reabilitação de edifícios degradados em zonas antigas de Lisboa fugindo ao licenciamento (a legislação recente permitia) e ao projeto de engenharia (sísmica). Para vender caro com bonitos layouts recorreu-se a placas de gesso cartonado a esconder alvenaria podre.
Até agora as famílias sujeitaram-se à contingência de adquirir a sua residência pois não existe mercado de arrendamento pois, no curto prazo, pagam menos serviço de dívida do que renda. Mas, presos à dívida durante décadas a sua vida perde flexibilidade. Sujeitam-se mesmo a perder todo o capital investido se for executada a hipoteca por não honrarem o serviço de divida, um desperdício puro na economia.
Depois, o cenário do IMOBILIÁRIO GRANDE
O imobiliário está numa bifurcação. Como tem sido habitual, pode intervir-se no mesmo nível superficial, quase cosmético. Injeta-se dinheiro para algumas obras públicas (de fachada?). Mas, não se altera as fundações do modelo, como o regime de arrendamento ou a regulação da qualidade dos imóveis. Continua a favorecer-se a compra de casa pois interessa captar impostos (IMT, IMI, IVA, IRC) na visão tradicional. Mas, sem grandes números, deixará de ser eficiente captar impostos no processo tradicional.
A mudança deve ser ao nível das fundações do modelo a ter como padrão, em escala suficiente para ganhar produtividade e significância. Numa visão mais abrangente, o conceito básico do imobiliário deve ser a provisão de ambientes para o uso humano. Assim, a construção passa a ser um meio e não o fim. E o fim do cliente não tem de ser a posse, logo a venda (na ótica do produtor).
O mercado focará mais a partilha e uso de espaços e equipamentos do que a sua posse. A riqueza será mais criada por negócios de rendimento, efetivas máquinas geradoras de cash-flow. O valor criado dependerá mais de serviços por processos desmaterializados, muito digitalizados, com alta tecnologia, muita engenharia (não só civil) e criatividade. Procura-se explorar de forma intensiva o uso dos ativos para melhorar a eficiência.
Nesta ótica, mais do que o bem, o produto alvo do imobiliário é um serviço cujo valor é expresso (e percecionado pelo cliente) pelo espaço-tempo acrescido do ambiente adequado às funções do utente. A ótica passa do médio para o longo prazo com ganhos obtidos na exploração. Diversifica-se o tipo de uso possível, não apenas habitação para famílias clássicas, mas outros conceitos abertos. É preciso exportar. O produto imobiliário, como ambiente, pode abrir amplas portas e atrair estrangeiros para viver e trabalhar em Portugal dadas as suas condições naturais e humanas. É o que realmente pode ser vendido com muito alto valor acrescentado.
Apesar da mudança quase certa, o futuro modelo não tem de ser pobre (talvez apenas para quem está agarrado ao modelo atual). Pelo contrário. O moderno cidadão não quer estar preso toda a vida ao mesmo património imobiliário e a um banco. Quer ser livre, experienciar, ter uma vida flexível, poder mudar sem custos impossíveis. As palavras de ordem serão mobilidade, partilha e uso, não a posse exclusiva e o consumo irresponsável (até porque o planeta já não aguenta). O valor é o percecionado pelo utente-cliente no uso e o foco passa a ser a qualidade dos ambientes vendidos.
O setor terá de operar uma mudança radical. A construção do edifício deve passar a ser objeto da respetiva indústria e da engenharia. O promotor deve focar na cadeia de valor desde o conceito (essencial) e plano de negócio até à gestão dos ambientes servidos ao cliente. Isto implica dar mais relevância a intangíveis como a criatividade, a gestão (inclui o planeamento e controlo), ao marketing, ao projeto. O promotor deve preocupar-se em captar o investidor de capitais não o empréstimo bancário de elevada alavancagem. Deve procurar produzir em escala; reduzir a produção cara e pouco exigente no ciclo de vida como a construção tradicional (artesanal típica de países pobres) para processos mais industrializados e digitalizados (como nos países mais ricos).
O Estado tem o poder para incentivar um modelo de negócio mais consentâneo com esta época. Nos impostos pode permitir a recuperação do IVA nas vendas de serviços de espaço-tempo (não falo em arrendamento de propósito); para atrair investimento externo pode beneficiar com menores taxas de IRC em rendimentos e serviços de espaço imobiliários. Pode legislar para a regulação de conceitos imobiliários como o coliving ou melhorar os benefícios fiscais das SIGI. E importante, deve criar uma plataforma de entendimento com o maior partido da oposição para mitigar a mudança de regras (e taxas) sempre que muda o partido no governo.
Lisboa, 16 de junho de 2020
João Correia Gomes
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