• João Correia Gomes

IMOBILIÁRIO TEM POTENCIAL? MESMO APÓS A PANDEMIA?



Óbvio. E regressará sempre em força após qualquer crise ou conflito. Mas, a lembrar, nem sempre repete os modelos de negócio que foram o topo do sucesso no passado. O sucesso é uma equação com prazo marcado. Nada é eterno, embora pareça quando se navega na crista da onda. Tudo parece eterno. Que ilusão!


Neste mundo muito dinâmico, dependente de cada vez mais variáveis, as crises são dolorosas, mas até necessárias. Senão, todos nós exageraríamos os nossos feitos até esgotar o planeta e os outros. Requer ajustamentos que os homens, por livre vontade, não fazem. Os sistemas onde vivemos tratam disso. Emergem as crises que limpam ineficiências, ajustam-nos a novos ambientes emergentes, renovam, dão alento a novas oportunidades. Sem roturas nem contrariedades com o status-quo, o grupo não se adaptaria, definharia e a espécie seria extinta.

Para sobreviver e prosperar, a humanidade adaptou-se aos ambientes naturais que a envolvia (humano e físico) e criou outros ambientes (institucionais e de informação). Configurou e usou em seu benefício a natureza (terreno e materiais) e criou formas eficientes de colaboração mútua. O sucesso dependeu da criação das sociedades humanas, depois as cidades que foram centros de civilização. Nestes, a arquitetura sempre esteve ligada à expressão do poder e do prestígio das mesmas e os seus líderes.


Também o imobiliário não pode cingir-se ao mesmo modelo de negócio dos últimos 60 anos. A sociedade e a economia mudaram e o imobiliário tem de se adaptar. O produto imobiliário mais corrente nas últimas décadas, construção de habitação para venda com financiamento por crédito hipotecário dependia de um modelo social que emergiu na segunda revolução industrial. Isso está a findar.



Qual é o papel do imobiliário na sociedade e na economia?


Para a resposta, terá de procurar-se nos conceitos mais básicos do imobiliário. A sua função passa por prover e gerir o ambiente físico onde os humanos vivem em segurança e conforto. Só com esses ambientes apropriados se pode alavancar o valor criado pelas outras atividades humanas e económicas. O produto imobiliário parece muito óbvio porque nele vivemos e, portanto, a sociedade tende a olvidar essa importância relevando outros. Mas, sem o ambiente físico apropriado, estaríamos a viver num buraco (numa caverna?), com frio, doentes e inseguros, sem disposição para criar tecnologia e negócios a que todos dão importância.


Antes de tudo, nós os humanos, somos seres com um corpo físico e sensível, relativamente frágil. Só depois de satisfeitas as necessidades mais básicas, crescemos para seres sociais, racionais, económicos. Precisamos de existir

Para isso dependemos da superfície deste planeta, onde cada parcela de terreno é única e distinta, com coordenadas geográficas fixas. A designação da atividade advém dessa imobilidade. O produto imobiliário é, portanto, muito distinto dos outros bens produzidos pelo Homem, sejam eles; móveis como os automóveis e computadores; ou abstratos como títulos do mercado ou contratos.

Para sobreviver, a sociedade humana não pode de todo dispensar o imobiliário. Este sempre esteve e estará ligado à existência humana no planeta. O Homem moderno não irá regressar à savana. Com o seu corpo frágil seria extinto. Todos os restantes bens e conceitos produzidos, no limite, até podem dispensar-se.


Mas, afinal, o imobiliário é construção? (conceito do tijolo e argamassa)


Não.


Os materiais são apenas meios para atingir o fim do imobiliário, satisfazer as suas funções. Portanto, não podemos ficar atados a materiais ou à tecnologia (processos tradicionais de construção). A tecnologia evolui e adapta-se. Tem de se procurar tecnologias mais eficientes para proporcionar melhores ambientes físicos, com menor consumo de matéria-prima (escassa no planeta) e de energia (sobretudo a não renovável).


O negócio imobiliário deve focar mais o conceito, fins e planos (o processo de negócio) e não tanto a matéria (processos de construção). Esse é um problema da indústria, a construção civil. Para sublinhar este conceito basta ver que a transação do bem imóvel é diferente dos bens (móveis). Na transação, o objeto físico não move. Apenas os direitos de posse se transferem e registam, o que é uma abstração artificial baseada em instituição.

O enfoque para criar mais valor no novo contexto socioeconómico em formação deve incidir mais em fatores intangíveis. Deve libertar as amarras ao fazer físico, tradicional, para saltar para novas dinâmicas na adaptação aos novos ambientes emergentes. Só assim conseguirá vencer no mercado já em mudança.


Mas, o que está a acontecer?


Nestes últimos anos vivemos um raro momento de mudança civilizacional. E não é por causa da pandemia do Covid-19. O problema pontual do momento. Vivemos já a mudança da Quarta Revolução Industrial. Em paralelo, acrescentam-se as alterações climáticas. É a natureza a alertar sobre os efeitos da intensiva exploração de recursos ou da poluição que deriva de tecnologias de anteriores revoluções industriais.


As anteriores revoluções industriais aceleraram e disseminaram após conflitos sangrentos como as guerras napoleónicas e mundiais do século XX. Por exemplo, foi no último grande conflito mundial que gerou a terceira revolução industrial; foi o computador inventado para decifrar a máquina Enigma. No passado, grandes crises e conflitos geraram efeitos que desconstruíram estruturas sociais e poderes instalados. Estes, obviamente, sempre foram contra a mudança que os afetaria, dando oportunidade à emergência de novos agentes.


Agora, é o COVID-19. Este fenómeno não é desconhecido da humanidade com um longo passado de pandemias. Mas não é guerra clássica como as anteriores. É diferente, como são distintas as tecnologias emergentes. Tal como o vírus, estas tecnologias dependem de bites, genes e átomos, ao nível micro ou nano!


Esta crise poderá afetar o imobiliário?


Sim.

Se prolongar muito, os efeitos sociais e económicos poderão ultrapassar a própria crise sanitária. Deverá sobretudo acelerar os processos tecnológicos emergentes como a digitalização, a institucionalização do capital e do imobiliário, a inteligência artificial, a robótica, a biotecnologia, etc. E tal terá consequências no modo de viver, conviver, movimentar, trabalhar, financiar. Como cabe ao imobiliário cumpre prover os ambientes adequados às funções humanas e económicas, então terá de mudar também, para não definhar.


Claro que muitos produtos imobiliários tradicionais irão continuar. Alguns até irão beneficiar da mudança provocada por esta crise. Mas, para outros produtos, não será expetável que venham a atingir o sucesso de outros tempos. Será o caso da construção de habitação para venda com crédito hipotecário, um produto da segunda revolução industrial que atingiu o topo e a queda na terceira revolução.


Caberá aos agentes do imobiliário agirem de modo distinto do passado, com processos muito mais baseados na informação e racionalidade (Gomes, 2018).

Lisboa, 12 de Maio de 2020

João Correia Gomes

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