NO SÉCULO XXI, IMOBILIÁRIO NÃO DEVE SER APENAS CONSTRUÇÃO!
Vivemos em 2020 num cadinho complexo de imensas variáveis indeterminadas, prontas a explodir. É apenas sinal de que estamos no início da maior revolução da civilização humana – a quarta revolução industrial.
No momento, calha o problema ser o Covid-19. Isto porque, como comunidade, apenas vimos o imediato. Mas, a pandemia não é o problema. Será apenas um entre muitos outros que alertam a humanidade. Alguns serão bem piores que o Covid-19. São por exemplo as alterações climáticas, a natureza a extinção, a desigualdade social.
Parece estranho, mas o imobiliário terá um papel essencial na civilização da quarta revolução industrial. Cada vez mais, a economia irá desmaterializar-se, com o incremento dos fluxos de bits. A produção tenderá para a automação com menos ação manual humana. O imobiliário funcionará como contraponto no equilíbrio desse mundo desmaterializado, tendo em conta a sua função.
É preciso recordar a função essencial do imobiliário: Prover e gerir ambientes adequados às necessidades humanas a partir dos recursos disponíveis, como a Natureza. O imobiliário tem uma função essencial de utilidade perpétua para a humanidade.
Apesar da utilidade imprescindível, não terá de processar e conceber como se tem feito nas últimas décadas. Terá de se adaptar ao novo mundo. Não pode ser visto como construção, sobretudo edifícios, ligado à transação de direitos de posse. O seu destino deve ser muito mais amplo, com um horizonte de tempo mais longo. A visão para o projeto imobiliário deverá estar a par dos novos desafios da revolução ambiental e tecnologia em curso.
O caos de pandemias e de guerras sempre assolaram a humanidade em várias ocasiões. Não é novidade! Mas, no passado, o caos originou uma nova ordem. As sociedades progrediram. As cidades evoluíram. Contra as pandemias a engenharia criou o saneamento, e os políticos os sistemas de saúde pública. Por vezes, a humanidade esquece que é falível e a natureza lembra. É o que está a acontecer. Não é a economia e a política que dominam, mas a natureza. A engenharia transforma a natureza para o Bem da humanidade. Então, parece ser uma nova época de progresso para uma nova ordem.
A alternativa à requerida inovação seria manter o mesmo caminho do passado. Sabemos que tal caminho significaria a estagnação ambiental e económica, ou mesmo a ruína. Se mudar a sociedade e economia, então o imobiliário mudará também. Dado o seu peso na riqueza patrimonial e na utilidade, o imobiliário traduz os principais fatores que sustentam a sociedade e a economia. Mas, o objetivo último do imobiliário não deve ser patrimonial. O seu valor provém da sua utilidade, como influencia, e é influenciado, pelos vários ambientes básicos: humanos; físicos; institucionais; e, informacionais.
Os ambientes humanos?
Os ambientes humanos são os que mais influenciam o valor percebido. Na época atual em que as necessidades mais básicas são satisfeitas, o conceito de imóvel como abrigo contra os perigos e incomodidades da natureza está ultrapassado. Cria pouco valor na sociedade moderna. Requer subir a pirâmide de Maslow e mais que multiplicar valor percebido. Ou seja, é preciso prover as condições para o melhor ambiente humano com mais atributos dinâmicos, além das interligações e outros mais básicos (Gomes, 2018). O modelo de negócio tradicional no imobiliário é ainda demasiado ligado ao tijolo, com finalização na mediação. O marketing e a comunicação devem entrar no empreendimento imobiliário, mesmo antes do próprio projeto de arquitetura.
O ambiente físico?
O que mantém a nossa existência vivente é o ambiente físico – o ecossistema – o qual integramos. Logo, é a nossa base fundamental. Podemos dominar os outros através do poder e dinheiro, mas não podemos dominar e alterar as leis da natureza, da física e química. Neste âmbito, o futuro humano depende também da forma como produz energia, o único fator cujo consumo irá crescer para sustentar o progresso desejado. A solução para o progresso não pode esgotar o ecossistema. Interessa ao poder que ainda domina o mundo manter processos tradicionais de exploração de recursos, quase todos ligados a posse privada de bens comuns da sociedade, logo sob o roubo e iniquidade. Mas, explorar assim recursos minerais e fósseis conduz ao suicídio da humanidade.
O imobiliário está intimamente ligado ao ambiente físico. Usa a construção para produzir os ambientes físicos necessários, sobre os terrenos e matéria-prima extraídos ao ecossistema. Na ótica tradicional, os conceitos imobiliários têm sido vistos mais numa ótica material (do tijolo) do que intangível de inteligência. O conceito imobiliário moderno deve focar mais o uso do que a posse e o consumo do material. Portanto, cada vez mais, deve basear-se numa dinâmica de serviços na venda ambientes, realmente valorizados pelos utentes-clientes. A posse de imóveis é ainda muito presente na nossa cultura. Trata de um resquício da era agrícola, pré-industrial, em que a posse da terra era condição para sobreviver com alguma autonomia. Mas, terá menos interesse no contexto da quarta revolução industrial.
O ambiente institucional?
A expansão e sucesso da atividade imobiliária moderna dependeram sempre do ambiente institucional. Caso contrário, não teria condições para sair da aldeia onde todos se conheciam. Nesse contexto, o negócio imobiliário era limitado à população que se conhecia. Dispensava promotores, mediadores ou avaliadores. Foram os direitos sobre a propriedade registados, a propriedade horizontal, o crédito ou o licenciamento que permitiram a expansão do negócio.
Porém, são as condicionantes institucionais que estão a agravar a dinâmica que a competição obriga. Afasta investidores externos, logo o capital que o país precisa que flui para outras economias mais dinâmica. São tantos os fatores negativos do sistema, como a: burocracia paralisante; a corrupção; o sistema judicial ineficiente; o lobismo, a instabilidade e insuficiência fiscal, a exagerada complexidade ou indefinição legislativa.
E, por fim, o ambiente informacional?
O ambiente informacional revela-se cada vez mais essencial na sociedade que interage e vive em rede. Já foi o trampolim para as várias revoluções sociais, económicas e industriais dos últimos cinco séculos com a impressão gráfica. Será ainda mais relevante com a tecnologia como o computador acessível (telemóvel e Internet). A inteligência artificial e a Internet das coisas irão revolucionar tudo, mesmo tudo, o que achávamos eterno. A revolução que se avizinha será imensa. O COVID-19 e os efeitos de contenção da mobilidade são apenas aceleradores da mudança.
Mudança, mas como e para onde?
Ninguém pode saber. Mas, existem sinais que provinham já de desafios que emergiam antes desta crise. Resta explorar os sinais sobre os ambientes que envolvem a sociedade e economia. Os ambientes geram-se pelos sistemas em que nos integramos, seja o nosso corpo vivo (ambiente humano), o ecossistema (ambiente físico), o sistema financeiro e o político-administrativo (ambiente institucional), as redes baseadas na Internet.
Para sobreviver e adaptar aos ambientes que se geram por si, sem nosso controlo, usamos alguns instrumentos sobre os nossos sistemas, e estes irão provocar os ambientes que se alteram. E isto em ciclos intermináveis, e cada vez mais acelerados. A intervenção sobre o imobiliário incide nos conceitos, processos, tecnologia e financiamento. Todos se interrelacionam e se influenciam, com efeitos dinâmicos, não são estanques como é entendido nas abordagens clássicas (como abordagens mais estáticas que são).
Este tema é desenvolvido no livro “Uma nova visão do imobiliário – plataforma para a criação de riqueza no século XXI”.
Lisboa, 26 de maio de 2020
João Correia Gomes
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