• João Correia Gomes

O PLANO DE AÇÃO PARA O PROJETO IMOBILIÁRIO EFICAZ


Vivemos hoje no dealbar da quarta revolução industrial.


A Humanidade enceta atualmente uma Nova ERA. Como em outras revoluções tecnológicas do passado terá consequências sociais, económica, nas relações humanas e com a Natureza. É difícil pensar que algo possa mudar porque só vemos o presente. A mudança em curso é já plena de desafios e oportunidades, seja pelas tecnologias da informação ou preservação da Natureza que todos precisamos para apenas EXISTIR.


Para o progresso, mais do antes, será a tecnologia a diferenciar os vencedores dos vencidos, não tanto pela sua disponibilidade, possível pela aquisição, mas na mudança das instituições, organizações e processos. Por exemplo, a tecnologia permitiu a criação do Simplex, o qual seria um enorme ganho de eficiência para o país, não fosse a contrarreação da administração publica com outras medidas burocráticas e que anulam os efeitos positivos de tal programa.

Também na produção de bens, sobretudo os tangíveis, serão exigidos custos de produção cada vez menores. Assim, a produção física é cada vez mais tema para a máquina do que para o esforço humano, sobretudo muscular baseado em rotinas. Este terá de ser excluído dos processos de produção mais eficientes. Manter os mesmos processos do fazer, a mesma burocracia, a mesma mentalidade, não trará mais eficiência relativa apesar da tecnologia.


Este paradigma destacará a lacuna de riqueza entre pessoas ou nações, entre quem tem e não tem. Os privilégios estão a ser atraídos para quem domina a informação e a sair de quem domina a produção mais tradicional com mão de obra intensiva. Portanto, a grande maioria das pessoas e das nações tornar-se-ão irrelevantes pois continuarão agarradas aos modelos ultrapassados.


Mesmo uma atividade com caráter marcadamente tangível, como o imobiliário tradicional, irá mudar, não tanto em economias em processo de estagnação, estes mais longe da mira da riqueza. Pensar imobiliário no século XXI será diferente do que é hoje a prática comum, embora continue a funcionar bem para a pequena construção do mercado local.

O foco incidirá menos no edificado (obra) para lucro rápido e mais no uso e rendibilidade no longo prazo. É preciso atrair o mercado de capitais para investimento, competir com o mundo mais dinâmico. O grande desafio é obter mais valor do que era possível recentemente.



Mas o que o deve significar valor nesta época?


Por exemplo, a Natureza expressa-se nos ambientes e na matéria prima que fornece. Afinal, é o nosso único recurso comum disponível, mas é limitado. É como o ar que todos respiramos, pobres e ricos, que partilhamos e destruimos com poluição. Um mero exercício de suicídio. Coloca-se o desafio de oferecer mais serviço com menos matéria para transformar, consumir e desperdiçar.


Felizmente, hoje beneficia-se de um recurso infinito, fluído que pode ser eficiente - informação gerida através de tecnologia como a digitalização, nas extensas redes como a Internet, ou a Inteligência Artificial. Essa tecnologia permite acrescentar muito mais valor do que era possível através do uso e transformação da matéria.


Afinal o imaterial é infinito em todo o universo. Ganha relevo nas economias mais dinâmicas. Os ativos intangíveis já superam os ativos físicos. Estes ultimos ainda dominam as economias mais tradicionais, já em estagnação. Por outro lado, os bens físicos dependem de recursos muito escassos no mundo material e poluem-no. O imobiliário é dominado pela componente física e continuará a ser peça essencial no futuro, pois os humanos vivem em ambiente físico.


Mas, o que terá de mudar no imobiliário?


Para responder é melhor analisar o básico, o motor do negócio imobiliário - quem executa, vende e arrisca. O negócio depende da ação de três grupos essenciais que são:


· O grupo físico, como os profissionais AEC, que funcionam como os operacionais;


· O grupo mercado, como promotores ou mediadores, que conectam com o mercado;


· O grupo financeiro, como os investidores, banqueiros, fundos, REIT's, que investem capital.


Na versão tradicional esses grupos tendem a operar separados e independentes entre si. Cada grupo julga-se o genuíno líder do negócio, sem o qual o projeto não avançaria. Pior, cada grupo tende a perceber mal a função dos outros.

Por exemplo, para os financeiros, o papel do grupo AEC é mais entendido como um custo do que investimento, ou seja como um processo multiplicativo do valor. Na ótica tradicional a ação da arquitetura ou engenharia é cara. Os financiadores, que têm maior poder negocial, tendem a cortar nas propostas de orçamento, eliminam ações tidas como intangíveis logo desnecessárias. Com frequência, as tarefas menos tangíveis como o planeamento ou projeto tendem a ser desprezadas ou aceites apenas com custos mínimos. Nesta mentalidade, não se questiona tanto o custo de construção por ser elevado, sendo até tolerada a consequente derrapagem de custos e prazos devidos a erros não previstos. O valor a criar ultrapassa muito o físico.


A residual interação na cadeia de valor é um tremendo erro. Sem alternativas, a mentalidade estreita geral leva a produtos imobiliários de baixo valor, não eficientes. A sociedade e o cliente final tendem a pagar mais por menos.


Requer-se uma metodologia que cole objetivos transversais; otimize o resultado comum e valor a criar; entrecruze os interesses e limitações individuais; facilite a comunicação; utilize a informação para ganhar eficiência; sintetize toda a cadeia de valor através de informação desde a etapa mais preliminar do processo.



Trata-se do Plano de Negócio (ou Business Plan, BP)


Para criar valor foi sempre condição necessária a existência de fluxos, seja de pessoas, materiais, bens, energia, informação ou capital. Como incentivo à ação que provoca fluxos está subjacente uma transação (comercial ou não) entre sujeitos de perceções diferenciadas. Um estado estacionário ou uma movimentação adversa não gera o incentivo para tal fluxo.

No mundo atual da tecnologia de informação e digitalização quase todos os fluxos podem ser definidos, planeados, contratados, medidos, controlados, pagos por linguagem codificada, transformável em bits. Mesmo os fluxos físicos reais, abundantes no imobiliário, dependem mais da informação e digitalização. Quase tudo no processo imobiliário é informação, desde o plano de negócios, relatórios, gráficos, peças desenhadas, listas, contratos, pagamentos (e dinheiro é informação).


Ora, a informação é o principal trunfo do grupo AEC, desde os arquitetos, engenheiros, economistas, advogados ou avaliadores que usam trabalho intelectual, racional, criativo.


Deve entender-se o plano de negócio como sendo algo mais do que análise de investimento. Deve ser sobretudo um Plano de Ação. Exige uma racional previsão da cadeia de eventos futuros para atingir uma estratégia. Como se projeta o futuro, exige-se avaliar os riscos que terão de ser mitigados. O ativo tem de ser competitivo, logo eficiente e eficaz, difícil de copiar, complexo, focado na matriz de participações, além do design ou construção. Tem de integrar diversas disciplinas fora do âmbito tradicional, como o marketing. Na cadeia de valor é preciso analisar a contribuição individual de cada função para a integração de valor já com efeito multiplicador. Cada agente produz informação para o projeto em conjunto, assim como a recebe de outros, numa sequência de interações que terá de ser prevista e planeada. A informação terá de fluir entre agentes e criar margens positivas de valor, a verificar em etapas a definir.


É necessário equilibrar as restrições de contextos das diversas envolventes com a arquitetura e limitações financeiras. Não esquecer o interesse do investidor. Como não se trata de uma fórmula linear, requer uma abordagem iterativa para se atingir o objetivo ideal. Este pode ser o máximo valor percebido pelo cliente, ajustados com os custos de produção e processo, sobretudo aqueles que dependem de recursos materiais, não renováveis e pouco eficientes. Aqui surge a criação de conceito de negócio, a tarefa mais preliminar do processo de negócios, a trabalhar previamente ao PIP e do conceito de arquitetura, porque o objeto imobiliário tem muitas outras dinâmicas além do espaço e estética.


Na fase mais preliminar tudo está em aberto, quase tudo pode ser alterado, corrigido e otimizado sem agravar custos de aquisição de materiais ou compromissos irreversíveis com terceiros. Apenas conta o consumo de tempo e computador. A abordagem permite simular ao nível mais virtual para encontrar as soluções mais otimizadas num processo convergente.

O relatório deve ter um modelo gráfico muito sintético, mas claro e objetivo dando enfase no sumário executivo na primeira página. Interessa atrair o interesse do principal alvo do plano de negócio, o investidor de capitais próprios. Cruza diversas especialidades, não é só engenharia ou avaliação, arquitetura ou fiscalidade. Requer um conhecimento fundado nas especialidades de imobiliário.


Deve explicitar o encadeamento mais efetivo para as atividades a empreender com grafismo adequado. Estas expressam-se na ótica financeira por recebimentos (entradas) e pagamentos (saídas) em certas datas. Portanto, o plano financeiro tem importância crucial, com o fim de prever o volume e cadência de capital necessário que o investidor terá de prover nos momentos certos.


Como projeto de eventos futuros, deve prever os riscos potenciais que o projeto pode estar sujeito, mas também prever as medidas para os mitigar. E, claro, apresentar os resultados de avaliação de investimento para a solução preconizada.


Tema desenvolvido no livro

Uma nova visão sobre o imobiliário – plataforma para a criação de riqueza no século XXI









Lisboa, 16 de dezembro de 2020


João Correia Gomes


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