• João Correia Gomes

IMOBILIÁRIO: O QUE É PRECISO PARA OTIMIZAR O RESULTADO DO NEGÓCIO?

Atualizado: Jan 10


O processo de negócio imobiliário deveria sintetizar-se na figura acima. Esta é inspirada numa figura de um ótimo livro sobre promoção e investimento imobiliário; o autor é veterano do setor - Stephen Peca (2009). Descreve uma cadeia circular de fluxos de interesse que liga os principais grupos que criam valor no projeto imobiliário.


Nesta ótica, o projeto imobiliário pode constituir-se num sistema ligado na participação de todos esses players, sem exclusão com as suas competências e valências específicas para o benefício de todos. Está implícita a união, a cooperação e fluidez de informação entre todos.

O objetivo é obter sinergias na ótica de sistema, conseguir um resultado com valor muito superior à soma das contribuições individuais, com um efeito não linear (exponencial).

Pode emergir por aqui a criação de um modelo mais baseado na Natureza (Gomes, 2021), uma entidade muito mais sábia do que a humanidade que utiliza soluções sustentáveis com recursos mais disponíveis e baratos como água e energia solar.


O segredo pode estar na interação equilibrada entre todas as suas unidades que geram os vários ambientes através de fluxos de várias índoles. Nesta era de alto avanço tecnológico expandem os meios que dinamizam os fluxos e o processamento de informação. Apesar da evidência tangível do edificado, apenas a desmaterialização do processo poderá exponenciar a criação de valor. O modelo tradicional, sendo baseado em fluxos físicos e no empirismo, tende a ser lento e inerte a responder às questões competitivas do século XXI.


Quais são os principais grupos que influenciam o negócio imobiliário?


Grupo Físico


A sua função principal é a produção de edificado quando projeta e executa edifícios, infraestruturas, ou modela os diversos ambientes sensoriais (como decoração de interiores). A intervenção consiste na produção técnica desde que o promotor cria o conceito até entregar ao cliente final, além da manutenção e exploração do imóvel em uso. Estes profissionais identificam-se como grupo AEC (Arquitetura, Engenharia e Construção).


A origem da produção de edifícios está no setor da construção, enquanto processo na forma mais primitiva, mais empírica do que racionalizada. Na ótica tradicional, o negócio passava por construir sobre um terreno, aplicando materiais pouco transformados (baixo valor) e esforço muscular, menosprezando o saber técnico da engenharia e arquitetura. Essas funções técnicas eram vistas mais como um custo do que investimento (logo a evitar).

É uma visão que se mantém de alguma forma na mente popular, em geral, sobretudo em sociedades mais conservadoras.

Em Portugal, é ainda comum chamar o líder do projeto imobiliário como “construtor” e não “promotor imobiliário” (a legislação designa “dono de obra” uma expressão desse cariz).


Numa versão compatível com a economia e tecnologia atuais, o grupo AEC produz informação técnica e de gestão que conduz ao edificado que fornece espaço-tempo e ambientes a vender no mercado. O edificado físico é apenas o resultado tangível do cruzamento de fluxos de informação entre todos os agentes do processo de empreendimento imobiliário.


O modelo mais eficiente na criação de valor aplica cada vez mais processos virtuais do que físicos que retrocedem para fábricas a montante dos estaleiros para serem operadas por automação e inteligência artificial.

Mais do que tarefas de trabalho muscular e de “tijolo e argamassa”, a produção de AEC integra metodologias como o BIM ou o IPD, desenvolve a informação técnica (soluções de arquitetura, engenharia, licenciamento); planeia e controla a execução; orçamenta; elabora contratos, cadernos de encargos, autos-de-medição, entre outros temas.


Grupo Mercado


Tem a função de desenvolver produto imobiliário e conectar o produto com o mercado. O grupo liderado pelo promotor imobiliário tem participação de profissões como a mediação imobiliária, o marketing, os estudos de mercado, consultoria, procurement.


Como gestor global do projeto imobiliário seleciona, negoceia, contrata, planeia e controla (gere) os restantes agentes do empreendimento imobiliário até a entrega ao cliente final. O promotor deve criar o conceito, a reverter num programa preliminar (a entregar à equipa de projeto) e num plano de negócio.

No futuro, será cada vez mais entendido como prestador de serviço ao investidor, mas menos como o proprietário do imóvel que nele quer construir (dono de obra?).


Num âmbito tradicional de negócio, comparando com as várias funções técnicas, a ligação ao mercado é muito apreciada (e valorizada pelo proprietário) face à necessidade de rapidez de escoamento do produto no que implica em melhoria de liquidez e mitigação do risco.


Pode ainda integrar a influencia das instituições publicas, sobretudo o Estado central e municípios. O produto imobiliário a lançar no mercado é influenciado pela legislação, a fiscalidade, a burocracia do licenciamento ou as obras publicas.


Grupo Financeiro


Com a função de financiamento do projeto imobiliário transforma o imóvel, tido como ativo que cria valor ou gera rendimento, num veículo financeiro hipotecário ou titularizado. A sua função futura focará cada vez mais a produção de veículos financeiros baseados em ativos.

O capital é como o “nutriente” essencial de um projeto imobiliário. O capital de investimento é difícil de captar, ou pode perder-se poder negocial para as condições de remuneração, sobretudo quando a economia e a estrutura institucional, como o sistema judicial ou fiscal, não são favoráveis. Para além do crédito hipotecário (serviço de dívida), o capital pode usar o ativo imobiliário através da titularização de direitos de posse a transacionar no mercado de capitais (fundos, seguros, aforradores comuns).


No mundo interconectado pela Internet e a acelerar por Inteligência Artificial acederá a milhões de pessoas para aforrar e investir com facilidade e consultoria automatizada por algoritmos. Expandirão os investidores institucionais globais (Gomes, 2004).

É provável que venham a liderar o negócio imobiliário e o promotor tornar-se um prestador de serviço. Além de soluções disponíveis como REIT ou SICAV surgirão outras modalidades de investimento até pelo desenvolvimento veículos a partir do Blockchain (em tokens).

O efeito multiplicativo pelos enormes fluxos de capital será muito desafiante para o imobiliário produtor de ambientes.


As novas formas de financiamento mudarão muito os conceitos imobiliários. Por exemplo, a emergência de capital partilhado por enormes agregados de participantes induzirá a perda de interesse no produto imobiliário para venda, exceto segmentos elevados.

O poder negocial e capacidade financeira destes grupos focados no rendimento de longo-prazo refletir-se-à na produção em escala, industrialização e racionalização dos processos, o que exigirá a gestão com equipa profissional para otimizar os cash-flows.


Como tornar o processo mais eficiente?


O poder económico e a criação de riqueza devem muito à fluidez e rapidez das transações. Os fluxos incorporaram pessoas, mercadorias, energia, serviços, capital ou informação. As tecnologias de informação aceleram, podem exponenciar o crescimento com a rapidez das transações numa escala cada vez mais fina, mais global e simultânea. Tudo está a mudar. Os meios virtuais estão a dominar e anteceder os processos físicos. As economias que continuam a depender de processos físicos tenderão a regredir, estagnando na sua competição relativa.

No negócio imobiliário, as contribuições dos profissionais dos vários grupos se revelam sobretudo por veículos de informação e institucionais, embora resultem num objeto físico fixado ao solo – o imóvel – cujo valor depende de itens informacionais e institucionais como o registo na Conservatória ou contratos.

Nesta ótica, o processo pode tornar-se mais eficiente porque depende de dados e informação que podem fluir melhor para os diversos agentes. Esta é a expressão da eficiência do empreendimento (Gomes, 2018).


Mas, o que pode unir os vários grupos para o projeto ganhar sinergias?


O espírito de cooperação entre todos os agentes, com os seus papeis específicos, é essencial para o sucesso de um negócio. É preciso um elemento que agregue os vários interesses para um objetivo comum, logo um instrumento de comunicação – o Plano de Negócio.

Como plano, a principal função é a prevenção do negócio que pode tornar-se ruinoso.

Antes de um custo relevante, como assinar a escritura de aquisição do prédio a desenvolver, interessa verificar as seguintes condições: viabilidade do projeto; avaliação de riscos e o plano para os mitigar; o potencial e estratégia a criar valor; a viabilidade do programa de execução. Se o resultado for negativo é preferível excluir o projeto do que forçar o negócio que arruinará o investidor com ilusão (e a folha de cálculo aceita qualquer número).

A prática de plano de negócio conduz a uma prática preventiva que inicia com a criação do conceito imobiliário do projeto, uma função do promotor imobiliário com o apoio do marketing e estudo de mercado.

A visualização do empreendimento é sobretudo virtual, tendo assim um custo desprezível, devendo processar-se muito antes das primeiras ações no mundo real, como assinar a escritura de aquisição do terreno que se verifica depois não ser viável.

Depois, funciona como o principal instrumento de comunicação aos diversos agentes da cadeia de valor, mas sobretudo para a atração do investidor que tem um amplo leque de oportunidades no mundo para colocar o seu dinheiro.


Referência:

  • Gomes, J. Correia, 2004, “An Integrated Process for Housing Investment and Financing – An Application in the Portuguese Context”, PhD Thesis, University of Salford, UK.


Lisboa, 04 de janeiro de 2022


João Correia Gomes (Ph.D., Mestre em construção, Engenheiro civil)


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