• João Correia Gomes

O PRODUTO IMOBILIÁRIO COMO ...


A economia portuguesa sofre há décadas de um certo desajustamento estrutural, o que a mantém estagnada, sobretudo após a adoção do euro e a concorrência de economias mais eficientes em preço e escala de produção, sobretudo na Ásia. A maioria dos agentes económicos não reagiu à mudança dos contextos.


Teria de evoluir para a produção de bens transacionáveis e exportáveis mais sofisticados, ou seja, integrando maior valor percebido e de cópia difícil por concorrência. Em boa parte do tempo, a economia aguentou-se pela dinâmica dos negócios imobiliários, incluindo os turísticos. A pandemia apenas destapou a grande fragilidade da economia portuguesa, em boa parte suportada em pequenos negócios de base presencial como cafés, restaurantes, bares ou hotéis, em suma o turismo. Trata-se de uma estrutura económica pulverizada em pequenos negócios descapitalizados, muitos dos quais poderão não resistir ao embate.


Comparando com outras economias europeias no mesmo estádio de desenvolvimento, a quebra relativa do PIB português é elevada (Comissão Europeia, 2021), sem que a recuperação se preveja comparável aos mesmos, logo um sinal de futuro retrocesso na posição económica. Manter este modelo económico apenas certifica a contínua estagnação que já decorre há décadas. A pobreza relativa da população tende a crescer. É pena.



Para agravar a situação no médio-longo prazo, a sociedade nacional padece de um desequilíbrio demográfico entre os grupos etários que alimentam e os que beneficiam dos fundos de apoio social. Não alterar este status quo significa que num futuro próximo, o sistema teria de aumentar impostos ou reduzir apoios sociais e pensões, o que agrava a pobreza e a desmotivação, gerando potenciais conflitos sociais. O quadro fiscal português é já o mais desanimador da Europa (combinando as taxas de imposto com os respetivos valores incidentes), o que não ajuda na atratividade em investir no país ou para a fixação do talento com mérito. Sendo fácil cobrar impostos, o Estado não se preocupa com a eficiência da máquina publica e engorda facilmente com mais funcionários (o número de funcionários já atingiu o nível pré-troika com a população geral a diminuir!).


Claro que o ideal seria ter uma estrutura económica de produção de bens transacionáveis, de alto valor acrescentado e difícil cópia, com elevada produtividade e eficiência, gerando confiança para a atração de capitais de investimento externos. Para este efeito, carece-se de um esforço nacional que não tem efeitos imediatos, pois deve à perceção externa sobre as nossas empresas e instituições, desde logo o sistema judicial. Sem uma boa perceção externa, o risco que atribuem à remuneração dos capitais passa a ser muito superior ao de outras economias concorrentes que beneficiam do capital que as prefere.


O segredo para o financiamento das atividades económicas e infraestruturas desta nova era industrial estará no capital com horizonte de longo prazo, “paciente”, mas exigente quanto aos riscos (ou seja, a volatilidade dos números ou inconsistência dos operadores). É o caso do capital abundante de investidores institucionais, como fundos de pensões ou companhias de seguros.


A renovação de toda a estrutura política, social e económica que o país carece teria de ser um projeto de longo prazo, sem recuos nem desvios (usuais). O processo de transformação requer décadas de vontade e cooperação positiva entre todos os agentes da sociedade. Não é possível concretizar em poucos anos. A população geral tem elevadas carências formativas, sendo a mais carente que depende de fundos estatais (pensões, desemprego). A população que requer atrair e fixar são os melhor formados, sobretudo jovens, em que os mais ambiciosos e dinâmicos tendem a emigrar para as economias concorrentes que os acolhem de braços abertos. O ciclo parece vicioso para uma espiral negativa.

O próximo ambiente socioeconómico mundial configura-se como muito desafiante quanto a vários problemas a enfrentar em simultâneo (Gomes, 2021), cuja acumulação e interrelação terão efeitos não lineares de elevada incerteza, ou seja difíceis de prever.

Para já, são precisas soluções de recurso, aplicáveis no médio prazo, que ajudem a criar elevado valor percebido, mas exclusivas para não serem fáceis de copiar ou substituir. Serviria para dar algum alento à sociedade que precisa de se preparar para a produtividade comparável e para se ajustar a produzir bens e serviços de alto valor e baixo risco.

Como referido no livro “Uma Nova Visão sobre o Imobiliário”, uma boa ajuda neste âmbito está no imobiliário, não como o tradicional produtor e vendedor de imóveis, mas antes como fornecedor de ambientes.



Os últimos anos levaram a descobrir que o território e população do país possuem atributos muito diferenciados e singulares que atraem estrangeiros para nele se fixarem. Os atributos são tão diversos como o clima que é ameno, a hospitalidade, a geografia, a natureza, a diversidade, a dimensão, a segurança, a cultura própria, a boa qualidade da Internet ou do sistema de saúde. Talvez não exista as condições ótimas para fixação das melhores empresas externas, sobretudo as tecnológicas de alto padrão, mas podem atrair certos segmentos populacionais. Se o produto exclusivo e diferenciador é o cabaz de ambientes naturais e sociais, então o imobiliário como provedor de ambientes físicos pode ser um setor crucial. O produto a vender poderia enquadrar o território como ambiente de refúgio e de bem-estar, indo muito mais além do que o turismo, sobretudo o mais sazonal e sujeito a risco elevado (basta ver o que aconteceu com a pandemia).


Claro que pode referir-se o sucesso atual dos nichos de imobiliário de luxo para os segmentos mais abastados, sobretudo nos grandes centros urbanos e turísticos. Mas, para ter peso no PIB é preciso ganhar escala e massificação. Para tal existem outros segmentos de mercado a satisfazer. São por exemplo os pensionistas (europeus, americanos) de classe média que procuram segurança e felicidade a custo acessível. São os jovens que procuram o sítio para estar já que trabalham pela Internet, como é a crescente tribo de nómadas digitais. Ou, então, negócios até sediados em outros países que apenas precisam de rede digital para se ligarem ao mundo nos seus trabalhos criativos e tecnológicos.


Como sempre, as cidades deverão continuar a ser os polos de desenvolvimento económico, mas agora mais dependentes de redes interligadas, como as Internets de informação e comunicação, da energia, da logística e transportes (Rifkin, 2020). As cidades precisarão de fixar um tipo de população jovem que valoriza a mobilidade geográfica e profissional, logo tendo a não comprar casa. Claro que existem jovens que ambicionam comprar casa, projetam o estilo de vida dos seus pais que, quando jovens, tinham empregos para a vida. Todavia, terão de aceitar prender-se a um crédito à habitação de longo prazo, levando-os a acomodar-se a salários baixos em ocupações próximas, sem capacidade de evolução. Perdem ambição, uma atitude péssima para a economia em geral que precisa de agentes disruptivos e dinâmicos como devem ser os jovens. É um sinal de estagnação geral.


O produto imobiliário deve evoluir para um novo paradigma social. Numa sociedade dinâmica, o imobiliário deve incidir menos na venda de direitos de propriedade de imóveis, mas explorar mais os serviços de uso dos espaços e usufruto de ambientes pelos clientes. O ativo imobiliário deve antes ser visto como “máquina” que gera cash-flows no longo prazo.

Em vez de esperar um lucro a médio prazo e sair do negócio, o empreendedor procura captar o capital que investe no longo prazo. Cria negócios com rendimento diversificados, não apenas do “core” imobiliário, mas existem oportunidades que se abrem nesses espaços usados pelos clientes.

Assim, o valor percebido no produto imobiliário pode ser acrescido (Gomes, 2018) por fatores intangíveis como a inteligência (software) e de sensibilidade (humanware), menos no produto material (hardware). O valor a perceber pelo cliente depende mais dos ambientes providos do que no objeto construído, numa alusão à pirâmide de Maslow. O edificado apenas terá de cumprir os requisitos de desempenho funcional e económico, o que é independente das soluções e processos construtivos preconizados. Como um dos objetivos passa por proporcionar rendas ou serviços residenciais a preços acessíveis, abre-se a porta a explorar modelos inovadores para custos de construção mais eficientes.


Por outro lado, abre-se a porta para explorar negócios após a conclusão da obra e licença de utilização, em regra perdidos no modelo de construção para venda corrente. Além do incremento primário dado à construção e ao imobiliário, o modelo pode secundarizar um efeito multiplicativo não linear do rendimento a partir dos negócios que geram em torno dos clientes residenciais. É um modelo que pode atrair os grandes investidores de longo prazo como os fundos de pensões multimilionários e companhias de seguros.

Este tema foi abordado em investigação sobre o investimento imobiliário (Gomes,2004[1]). Através do modelo é possível ganhar eficiência económica através de integração do proprietário do terreno no modelo, minimizando custos de transação e impostos (IMT), permite recuperar o IVA, agiliza a gestão do projeto e facilita a aplicação de soluções mais eficientes que precisam da escala.


Uma nova abordagem do negócio imobiliário pode estimular a indústria da construção a procurar novas soluções inteligentes além das tradicionais, já fora do tempo, que oferecem baixa qualidade a preço elevado. Este será apenas tema de próximo artigo.


Lisboa, 19 de maio de 2021


João Correia Gomes


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[1] Gomes, J. Correia, 2004, An integrated process for housing investment and financing, Ph.D thesis, University of Salford, United Kingdom

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