Qual o lugar do imobiliário na sociedade?
Todas as épocas geraram fascínio pelas tecnologias emergentes que então brilharam e dominaram a economia. Porém, já tantas indústrias lideraram e foram ultrapassadas. Contam-se desde a máquina a vapor ao automóvel, do telefone à televisão. Hoje em dia, as GAFA são as estrelas que atingem elevados valores bolsistas. Em breve, as estrelas serão as biotecnologias e as energias de fontes de renováveis.
Mas, é ilusão pensar que o pico da civilização depende da fascinante tecnologia produzida em cada momento, ou apenas devido ao poder intelectual e à razão que os originaram. Sim, são atributos relevantes para a civilização. Mas, serão realmente o segredo para o sucesso e prosperidade da humanidade?
Mas, nem por isso!
O verdadeiro segredo (Henrich, 2020) está na capacidade humana para aprender a partir do que sentia nas envolventes (ambiente físico), para difundir esse conhecimento nas redes sociais (ambiente humano), na sua codificação (ambiente informacional), em preservar e regular para poder transmitir às gerações futuras (ambiente institucional). Na realidade, foi a interação dos humanos e com a Natureza que desenvolveu e disseminou o conhecimento. Sublinha-se que se trata do conhecimento positivo que tem base científica, metodológica e racional. Facilmente, estes atributos também disseminam informação errada, baseada em “achismos ” e oportunidades que conduzem ao obscurantismo e à decadência.
Portanto, a base do sucesso humano está nos ambientes onde se desenvolveu e expandiu, pelos quais conseguiram progredir há milénios. A emergência de tecnologias é apenas um resultado proporcionado por ambientes apropriados. Mas, quem pode prover ambientes?
O ambiente natural selvagem não servia para os humanos deixarem de ser as presas, ficarem num baixo nível da cadeia de sobrevivência como espécie. Recorreram à própria natureza para criarem utensílios de caça (como o sílex) e os ambientes físicos seguros, confortáveis, adaptados aos seus requisitos físicos e emocionais.
Mas, construir não é o bastante?
No mundo não falta quem construa. É uma solução para dar abrigo, mas pode não criar os ambientes apropriados. Focar apenas no construir pode levar a um amontoado caótico de edifícios, sem criar ambientes para o progresso, apenas conflitos, pobreza, estagnação.
E um modelo cego focado no construir e em vender a qualquer custo pode ser decadente. Sem inteligência pode mesmo contribuir para a extinção humana! Como?
As civilizações bem-sucedidas emergiram e dominaram com base numa ótima estrutura de fluxos de informação, ideias, pessoas, água, energia, dinheiro. Apenas construir não era solução suficiente para o progresso, assim com não basta ter muitos recursos naturais, como se vê em tantas pobres sociedades ricas em minérios. Para o progresso acontecer a estrutura tem de dinamizar a interação humana, no fluir descontraído e meritório de ideias, sem burocracia castradora, nem restrições autocráticas ou de grupo (elites, clãs, tribos). Para o efeito as cidades nasceram e venceram. Os espaços urbanizados foram sempre os mais dinâmicos e progressivos, não os rurais mais conservadores. Ainda se observa tal comportamento nas tendências políticas entre os espaços mais ou menos urbanos.
A primeira função inteligente do imobiliário, a arquitetura, projetou a imagem, a ordem, a estética e conforto às primeiras civilizações. A sociedade atual é muito mais complexa e exige mais do que a arquitetura e a construção podem oferecer. Requer-se uma função inteligente e mais ampla que transforma a Natureza em ambientes para a sociedade ser viável e ter futuro. Trata-se de uma metodologia de ação e conhecimento designada por imobiliário, liderada por funções como a Promoção e a Gestão Imobiliárias (Gomes, 2018).
Como pode o imobiliário contribuir?
Vivemos uma época crítica para a sobrevivência humana. Basta ler o último relatório das Nações Unidas “Making Peace with Nature”. A maior preocupação a ter é com as alterações climáticas, poluição, extinção da vida selvagem, sobrepopulação e excesso de consumo. São fórmulas certas para esgotar o planeta, ou ele nos matar. O aumento da população humana é sinal de sucesso, mas é também a sua ruína. E o edificado cresce em ritmos incomportáveis para o planeta. Consome 35% da energia e contribui 38% para a poluição.
A produção imobiliária corrente é muito destruidora. Baseia-se em processos ineficientes, dependentes de mão de obra intensiva de baixa formação e materiais simples, fáceis de manipular, mas produzidos com alto consumo de energia e poluição, como o aço e cimento.
O setor imobiliário terá de mudar o paradigma. Não será decerto bem-sucedido a manter modelos produtivos de outras eras ou revoluções industriais, quando emergiu o regime de propriedade horizontal e o crédito hipotecário. Trata de um modelo linear de produção, não regenerativo, baseado na extração, construção, venda, uso e demolição (deitar fora).
O caminho passa por um modelo produtivo eficiente que estimule a economia. Construir e vender mais imóveis não é solução para o progresso e riqueza, apenas em alguns nichos.
As sociedades que beneficiam de maior progresso e criação de riqueza investem em outros fatores, intangíveis, e delegam os tangíveis para indústrias a montante. A sua vantagem deve-se à contribuição do software e humanware que, nos produtos industriais correntes como o Iphone® ou outros podem corresponder a mais de 90% do valor. No imobiliário, não é possível tal desempenho, face ao peso do valor do terreno e da construção, mas pode melhorar muito em relação ao status-quo. Tal implica a participação de disciplinas como o Marketing, Arquitetura, Engenharia, Planos de Negócio, Avaliação, Tecnólogos, Medição e orçamentação, Juristas (negociação e contratos), entre tantos outros. No todo, constituem a Cadeia de Valor que é preciso incentivar e coordenar. O modelo produtivo foca mais nos processos do que apenas no principal eixo de produção – apenas a obra.
Como poderá ser o novo produto imobiliário?
As sociedades mais ricas são as que concentram cada vez mais os principais fatores de criação de riqueza nos espaços urbanos, as cidades. O âmago para o sucesso económico está nos ambientes que estimulem o conhecimento, criatividade, inovação, interação na cadeia de valor, planear, coordenar, sincronizar, controlar, gerir. Isso representa mais gente a interagir em espaços urbanos, muitos jovens e classe média que trabalham nas indústrias do conhecimento e criatividade. Não precisa de construir intensivamente. Numa sociedade em que a população não aumenta, trata mais em aproveitar o edificado existente nos melhores sítios, renovar e reabilitar, mas com processos eficientes. Ou, então, produzir com processos industrializados com menos mão de obra direta, a compensar por energia de fontes renováveis. Deve ser um processo regenerativo (Gomes, 2021) em que o valor total seja muito superior aos custos de fatores pelo acréscimo de inteligência.
Nas cidades existe maior interação humana, mais economia de energia por habitante, maior eficiência na produção e distribuição de bens alimentares, a maior concentração de serviços e equipamentos com valor acrescentado. São as cidades que terão de crescer para abrigar mais humanos e libertar o território para a Natureza, evitando a emergência de novas pandemias e beneficiar do maior equilíbrio ecológico (Neira, 2021). No futuro, serão as cidades que produzirão mais energia num sistema de redes (como a Internet) e a criar emprego com maior eficiência (mais postos de trabalho por investimento).
O sucesso do imobiliário futuro não está em enfocar na construção de imóveis para vender, mas em fornecer ambientes para viver, aplicando processos eficientes. É preciso minimizar erros e desperdício, as derrapagens de custos e prazos. Tal processo requer planeamento do que o mercado consegue fazer, não só para sincronização das atividades, mas para verificação preventiva de custos e tempos. A própria metodologia de planeamento do negócio é iterativa e procura convergência para o resultado otimizado com as melhores soluções de uso e de construção.
Para o projeto ser eficiente precisa de escala. Assim, pode ganhar em poder negocial, permite organizar com processos eficazes, selecionar os colaboradores mais competentes, inteligentes, criativos e pró-ativos. Pode implementar melhor processos industrializados, com soluções modelares, que produzam mais com menos custos e poluição. Permite economizar nos custos de transação e impostos. Mas, as melhores soluções precisam de capital e gerar rentabilidade de longo prazo. Com o produto tipo atual esta rentabilidade foi captada pela banca através do crédito hipotecário à habitação.
O segredo não está em construir, sem limites, em qualquer lado. O planeta não aguenta, nem o mercado, nem a economia precisa. É preciso aproveitar o edificado existente sobretudo nos centros das cidades, sem demolir, mas a adaptar e reabilitar para a extensa população de classe média e jovens que fazem o mercado, não tanto os nichos.
O paradigma imobiliário deve evoluir do atual “Construir para Vender” para o promissor “Construir para Render”, aproveitar os ganhos potenciais com a venda de serviços interligados ao core do negócio (venda de ocupação). Interessa vender os ativos que geram cash-flows a múltiplos investidores, ávidos em colocar capital em opções que projetem confiança em rendibilidade, risco e plano de saída. Mas, captar capital de investimento não é fácil. É preciso vencer os competidores de outros mercados mais experienciados e eficazes na captação. A abordagem de captação deve ser mais sofisticada do que é corrente. Por exemplo, requer um plano de negócio competente.
Lisboa, 19 de fevereiro de 2021
João Correia Gomes
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