Vivemos um momento histórico de mudança. O que terá de mudar poderá até rivalizar com a emergência da agricultura há 10.000 anos ou a industrialização há 250 anos. O sucesso atual deve-se à implementação de processos industriais, mas estes configuram-se demasiado lineares e inadaptados para as necessidades de hoje. Extraem do planeta, transformam a matéria, vendem para consumo e depois deita-se fora para o planeta. E, contamina-o. Mesmo a economia, hoje tão sofisticada, é afinal quase tão extrativa como tem sido há 100.000 anos. Mas, nessa época, eram poucos os caçadores-recolectores e não prejudicavam o planeta. Para a humanidade continuar a existir e prosperar, o modelo económico terá de mudar da base extrativa para outra regenerativa (Gomes, 2021).
Mas, o imobiliário tem importância?
A nossa condição física é tão óbvia que até nos esquecemos dela. O humano, como ser social que é, foca-se muito em emoções, na opinião dos outros sobre si, como o vê ou estima, procura não ser rejeitado pelo grupo (será o medo da morte?), procura possuir bens e mais bens. Claro que foram atributos essenciais para a sobrevivência e prosperidade humana. Por isso prosperam as redes sociais. Porém, o Homem é um produto de ambientes, inclusive o ambiente humano. E os humanos (ainda) não são códigos binários (bits). Precisam ainda do ambiente físico para existir, respirar, comer, assentar sobre o solo, sujeitos a uma certa pressão e à gravidade. Sem estes atributos esquecidos, explodimos.
O imobiliário tem a ver com a nossa existência física e proporciona segurança, conforto, felicidade e prosperidade, além do tal ambiente que precisamos como seres sociais. É um engano pensar que o imobiliário se limita à construção de edifícios, ao tijolo e betão assentes no solo, em vender imóveis. Esse é o modelo corrente e que está na consciência da maioria. Mas, é um modelo extrativo que retira da natureza, ocupa-a, contamina-a e abandona-a. É um modelo pobre!
Imobiliário não é construção. Não pode almejar a disseminação indiscriminada de edifícios por todo o planeta para ser possuídos por todos os humanos. O planeta não aguenta tanta ocupação e contaminação para satisfazer tanta gente, aí uns 7 mil milhões! Este modelo de negócio imobiliário será um dos principais responsáveis pela destruição.
Portanto, apesar de vivermos na era em que as tecnologias de informação e bio lideram a opinião e os mercados, não pode ser esquecida a dimensão física do nosso corpo. Trata do produto essencial para o imobiliário pela transformação e gestão em toda a superfície do planeta, logo muito mais do que a consciência comum permite ver. Deve ter uma visão muito mais integradora do que a de construir para vender, uma forma extrativa e esgotante com óbvias limitações materiais e de execução. Um modelo integrador de imobiliário pode abranger até os espaços naturais (florestas, oceanos), a produção de energias renováveis, novas formas de ocupar e usar, movimentar pessoas, recuperar e reutilizar num ciclo contínuo sem fim.
Mas, como contribuir para a mudança?
A mudança não se faz num dia. É um processo muito complexo que depende de todos nós, produtores e consumidores. Todavia, uns são mais responsáveis do que outros. A regra de manter os mesmos processos com mais de 70 anos, com a mesma tecnologia ultrapassada e contaminadora, agarrados como náufragos vendo que o seu fim é próximo, não é solução. Os consumidores não os principais responsáveis. Como sempre aconteceu, mais tarde ou cedo, eles aderem aos novos produtos propostos pelos produtores (Thompson, 2017).
A indústria do imobiliário e engenharia terão de se renovar. A indústria é liderada por promotores e gestores imobiliários que terão de se desafiar em processos e produtos inovadores. Os engenheiros terão de criar novas tecnologias e metodologias, e não continuar agarrados aos mesmos processos de construção já conhecidos há décadas, tornando-se mais dispensáveis, cumprindo funções cada vez mais inferiores à sua formação, logo mal remuneradas.
E como deveria ser o promotor moderno?
O principal objetivo do promotor deveria ser a provisão de ambientes (edificados) com o máximo valor criado. A maioria caracteriza-se ainda por um perfil de construtor civil como há 50 anos, muito focado na obra e pouco no que realmente cria valor. A construção deve ser entendida como o meio e não um fim do imobiliário.
No futuro próximo, o valor terá cada vez menos o significado redutor do lucro imediato obtido por mais valia pela venda de um objeto com estrutura simples baseada no material (matéria e trabalho muscular) num mercado pouco exigente. Pelo contrário, exigirá uma perspetiva de longo-prazo na transação de serviços de uso baseados em objetos de elevada complexidade, logo difíceis de ser copiados por outros.
É preciso encontrar um modelo de negócio que minimize o desperdício de matéria prima, energia e trabalho num produto inerte para estar, mas pouco usar. A economia precisa de criar ambientes integralmente utilizados, que sejam eficientes para serem rentabilizados em todo o tempo e no máximo prazo. O segredo não estará tanto na venda de imóveis, mas na exploração pela venda de espaço e serviços conexos, criados com inteligência e sinergia. Os direitos de posse estarão cada vez mais em sociedades de investimento que agregam os interesses de inúmeros participantes associados que, assim, ganham poder negocial.
Mais do que continuar a encharcar o mercado com mais e mais edificações que o mercado geral de indivíduos e famílias de classe média poderão comprar cada vez menos. É preciso encontrar soluções eficientes, flexíveis, diversificadas, quase adaptadas às necessidades individuais de cada utilizador. Serão conceitos de negócio baseados em imóveis que focam o uso e gestão na ótica de longo prazo. Pressupõem processos inteligentes, sobretudo eficientes, para atrair capital com confiança. Focarão minimizar o desperdício de matéria-prima, em compensação exigem trabalho de neurónios e de gestão dos fluxos que criam valor como a informação. O que é muito mais sustentável, flexibilidade e investimento de longo prazo deverão ser as palavras de ordem do novo mundo em emergência.
Neste processo, a criação de valor estará menos na produção baseada no corte de custos pela extração barata de matéria prima e de mão de obra pouco especializada (e já não tão abundante como no passado recente). O diferencial de valor deve estar no intangível que não exige extração à natureza e é infinito no universo. A solução está no processo baseado na teoria dos sistemas. Basta ver como o corpo humano é uma “máquina” extraordinária construída por materiais banais na natureza e perfeitamente reciclável (99% do corpo vivo é composto por 11 elementos correntes, como qualquer simples planta).
A Natureza material em que vivemos provém do quase vazio. Emerge a partir de apenas energia das partículas conforme é descrita pela física quântica. A vida emerge a partir da matéria comum sendo codificada pelo ADN. A copiar a Natureza, para atingir tal eficiência, a máxima criação de valor em imobiliário, depende mais do “software” e “humanware” do que o “hardware” como tem sido o padrão no setor (Gomes, 2018). Por isso, continua ineficiente, pouco competitivo e nada atraente para investidores estrangeiros com melhores opções. O software trata do trabalho racional, criativo e institucional que pode ser codificado em linguagem, ou seja transformado e distribuído através de bits de informação em redes. O humanware trata de todo a ação que provém das características humanas, como a sua inteligência, criatividade, sensibilidade, cooperação, interação.
Os pontos críticos numa promoção imobiliária encontram-se em etapas intangíveis como:
Mais foco no processo e menos no produto e produção (é um problema da indústria);
Eficiência do processo (que resulta no máximo valor com mínimo desperdício);
A criação do conceito imobiliário (criativo e inovador);
A atração de capitais ao mercado (e assim depender menos do crédito hipotecário);
A eficiente gestão da cadeia de valor (planeamento e controlo através de tecnologia);
A avaliação do risco (e não é só a rentabilidade, insuficiente para atrair investidores);
O conhecimento (que tem de ser técnico, inteligente e adaptativo);
A cooperação de todos os agentes da cada vez mais extensa cadeia de valor;
Contratação antecipada da venda ao cliente final que irá explorar o imóvel.
Para ultrapassar os pontos críticos, o promotor com sucesso no século XXI precisará de ferramentas essenciais como (Gomes, 2018):
Criação do conceito (equipa de arquitetura, marketing, exploração e uso final);
Plano de Negócio (verificação prévia de viabilidade e comunicação ao investidor);
Suporte Negocial e Contratual (acompanhamento da equipa jurídica é essencial);
Gestão do Projeto (acompanhamento de todo o empreendimento desde o início);
Inovação dos processos de projeto e construção (interligados a adjudicar fora);
Gestão de qualidade (desde a verificação do projeto, medição de quantidades).
A produção da execução da obra não deve ser um problema direto do promotor, mas antes delegado ao empreiteiro e indústria que produz o edifício. O promotor apenas tem de exigir soluções construtivas regeneráveis, recuperáveis, recicláveis. Tem de procurar a máxima eficiência com soluções modulares, fabricados em fábricas a montante por robotização e energia de custo quase zero e baixa emissão de carbono de fontes renováveis.
As preocupações do promotor devem focar numa estratégia empreendedora, em planear, em negociar bem, em contratar bem, em comunicar bem, em controlar todo o processo (e a tecnologia ajuda), em manter satisfeito o investidor (que aposta nele com o seu capital) e o cliente final que irá adquirir o imóvel (ou já adquiriu). Este será a figura mais importante para o promotor – o gestor do fundo ou sociedade de investimento - que sabe como captar fundos, mas pouco sabe de imobiliário, cuja confiança terá de ser conquistada e mantida.
Lisboa, 3 de fevereiro de 2021
João Correia Gomes
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