Em artigo anterior expressou-se a ideia de encontrar um novo modelo económico a partir do melhor exemplo que é a Natureza que criou a vida e a inteligência. O objetivo é a eficiência e a sustentabilidade geral. Apesar de tudo os humanos criaram o mercado que funciona de modo similar ao corpo vivo, em que as suas unidades básicas em vez de células são pessoas, e tem sido a base do sucesso humano – a civilização.
Em comum, tais processos caracterizam-se por uma dinâmica adaptativa, na interação das inúmeras unidades básicas que se agregam em grupos funcionais cada vez mais complexos. Aparentemente operam numa espécie de caos, dentro de padrões de ação, cuja interinfluência mútua conduz a resultado não linear (tipo exponencial) e evoluem para novos ambientes.
Os sistemas vivos detetam e adaptam à mudança dos seus ambientes, sempre em contínuo. Enfrentam novos desafios, renovam-se com a extinção controlada das suas unidades básicas (como células ou neurónios) preservando a informação base (ADN ou bits), substituem-se sem consumir da Natureza mais do que consegue gerar e regenerar. Sustentam-se ao longo do tempo por ciclos contínuos de deteção-prevenção-correção-ação (ou feedback loop).
Neste processo emergem os ciclos. São como mecanismos (ou heurísticas) de correção e adaptação, essenciais para a vida natural funcionar e evoluir. Por semelhança, nas economias de mercado emergem os ciclos como mecanismos de correção de erros ou viés que conferem desequilíbrios insustentáveis. Se a resolução (ciclo) for demasiado arrastada, apenas se adia para roturas ainda mais extremas, mais difíceis de resolver ou dolorosas.
As interferências externas (juros extremos, burocracia, impostos, instabilidade legislativa), o hiato entre oferta e procura, as atitudes dos agentes (avidez ou pânico) atrasam correções que deveriam ser rápidas. Perdem-se as vantagens dos pequenos ciclos de correção. Com o tempo a correção virá, mas com efeitos mais voláteis e incertos.
Não é raro passar a recessão. É algo semelhante à natureza dos sismos, sendo preferível que sejam frequentes, mas de baixa energia que assim é dissipada, do que esperar por um grande terramoto, mas destruidor.
Interessa gerir os negócios com base nos ciclos para mitigar os riscos de disrupção dolorosa. Tal como no corpo saudável vivo, interessa detetar e agir com maior frequência, diversificar produtos e clientes, evitar ingerências externas apenas para mascarar e adiar incoerências. Caso contrário, vive-se num mundo de grandes volatilidades e indeterminações. Agrava-se a perceção de risco - métrica de redução da fiabilidade dos números (rendibilidade esperada).
O imobiliário é intrínseco a qualquer sistema económico, sobretudo na sociedade que precisa ser sustentável (ver artigo). Assim, parece plausível o imobiliário também depender de ciclos que configuram atitudes dos agentes, relações com a economia, intervenções políticas e financeiras.
É preciso perceber e prever os ciclos do imobiliário, talvez a partir da interdependência com a economia em geral. Com base no subsetor residencial, preponderante do imobiliário, Zelazowski (2017) aponta para três conceitos de relação entre esses ciclos que são:
1. O peso do setor residencial tem elevado peso na economia o que leva a induzir as flutuações e a sua dependência do primeiro.
2. O setor residencial depende das prévias flutuações da economia geral seguindo-as com algum atraso, o que é devido a menor peso do primeiro na segunda.
3. Os ciclos do mercado residencial e do mercado em geral não se relacionam.
Para o primeiro conceito, poderia assumir-te que se trata de economia em desenvolvimento cuja carência de habitação tem de se suprir o que consume capital a investir. O financiamento incide no crédito na habitação (ou construção) e menos na indústria ou inovação. Neste nível de desenvolvimento, os bens produzidos dependem mais da tangibilidade (como a construção tradicional) do que são intangíveis com alto valor (informação, conhecimento, inovação). Assim, a economia em geral tende a criar baixo valor, a ser lenta e menos sofisticada para uma exportação competitiva. O Estado tende a focar as suas fontes de impostos no imobiliário.
Para o segundo conceito, é óbvio a orientação para um mercado mais maduro, quer quanto à economia geral como na habitação. O investimento residencial é mais moderado e o capital é canalizado para os setores mais competitivos e exportadores que criam mais valor. Existe uma tendência para boa parte do investimento provir do mercado de capitais.
Para o terceiro conceito, aponta-se para um modelo económico muito mais desmaterializado e diversificado, dominado pelo mercado de capitais em que a próprio investimento residencial foca em produtos titularizados. Os títulos com direitos de posse são muito mais líquidos e podem ser transacionados no mercado secundário em qualquer ponto do mundo, sujeitando as flutuações do mercado residencial distintas do mercado nacional.
Qual é a posição do mercado português – em desenvolvimento ou é já maduro?
No estudo acima referido Zelazowski (2017) aponta que nos mercados mais maduros o peso do investimento residencial é cerca de 4% a 5% do PIB. No estudo sobre o mercado imobiliário português de Abril de 2022, para o mesmo ano de 2017, indica-se que o peso do investimento residencial foi de 8%. O número não é simpático na avaliação da maturidade do mercado residencial, mas pode haver aqui um viés enganador.
Parte do investimento em habitação não se destinou a cobrir necessidades da população nacional, mas antes para a exportação (venda a estrangeiros), turismo (alojamento local), habitação secundária e refúgio de capital face às baixas taxas de juro na Banca e sem cultura de aposta no mercado de capitais. Por outro lado, mantém-se a carência de habitação para as famílias mais carenciadas (65.000?) não satisfeitas pelo setor publico, nem privado, longe disso.
Mas, o imobiliário é mais que o residencial (livro “Uma Nova Visão sobre o Imobiliário”). Assim, é expetável que o peso do investimento imobiliário no PIB seja até superior com tendência de aumento relativo. No quadro acima apresentam-se os pesos do investimento imobiliário no PIB para diversas economias do mundo.
Em comparação com Portugal, verifica-se que essa relação se encontra a par com dois grupos de economias a referenciar que são:
· Países que compartilham a cultura e endividamento similares, em boa parte baseada no património imobiliário e onde o turismo tem importância, como o sul da Europa;
· Países com mercados muito maduros e muito procurados por todo o mundo, como o norte-americano e o britânico.
É interessante nos países do leste e norte europeu o investimento ter menor peso, onde se joga forte no investimento em setores de alto valor acrescentado como a indústria e inovação. No Norte da Europa o arrendamento é muito relevante comparando com a posse de habitação. No Leste, a posse de habitação é muito elevada, o que pode refletir menos investimento em construção nova, mas também em setores muito dependentes do imobiliário, como o turismo e habitação secundária.
Nesta linha de raciocínio, apesar das carências de habitação, pode supor-se que o imobiliário português esteja a dirigir-se para a maior maturidade, com um peso no PIB que reflete o investimento em setores (até de exportação) muito dependentes do imobiliário.
Como funcionam os ciclos imobiliário de um mercado mais maduro?
Em mercados maduros e competitivos configura-se mais razoável que os ciclos do imobiliário sigam os da economia em geral (IREM). Entende-se que aconteça um certo atraso do setor imobiliário em relação à economia geral, correspondente à inércia do primeiro em relação à segunda. A empresa comum industrial ou de serviços pode responder mais rapidamente à menor procura no mercado – o produtor de sabonetes pode reduzir a produção diária quase no imediato se deixar de ter encomendas. O promotor imobiliário com o empreendimento iniciado, a vislumbrar uma crise em que irá ter dificuldades nas vendas futuras, não poderá retroceder parando a obra, anulando a licença emitida, recuperando os pagamentos efetuados ou interromper o empréstimo bancário. Terá de seguir em frente.
O processo imobiliário é mais lento na resposta, mas esta dificuldade não é de todo prejudicial. Numa situação de crise, em primeiro lugar sentida pelo agregado de empresas comuns, o setor imobiliário passar a ser visto como um refúgio mais seguro para os capitais que se transferem das contas bancárias e das vendas de ações e obrigações com preços em queda. Só com a continuação da crise, o próprio setor imobiliário entra num período de ajustamento que afetará proprietários, promotores, gestores, bancos, população.
Com a recuperação após a recessão, a economia responde mais rápido e irá estimular a procura de imobiliário em stock muito disponível. Só mais tarde, com a devida confiança, os agentes imobiliários irão tirar os projetos da gaveta para novos empreendimentos, agora com conceitos ajustados à economia agora em recuperação, rejuvenescida e modernizada. O ciclo gera renovação e evolução.
Ao contrário da crise que apanhou Portugal após 2008 (sub-prime nos EUA e dívida soberana) o setor imobiliário atual, sobretudo o residencial, não se encontra aquecido com uma oferta superior à procura. A construção residencial para as classes médias e as mais desfavorecidas foi prejudicada pela (quase) total exclusão do setor público, pelo excessivo aumento de custos de construção por falta de empresas e mão de obra, por critérios mais prudenciais da banca.
Apenas alguns segmentos puderam suportar os altos custos de construção e a escassez de meios de produção, colocando produtos vendidos a preço mais elevado. Nota-se sobretudo nos grandes centros metropolitanos e Algarve, sobretudo a eventos já mencionados (venda a estrangeiros, refugio de capital das classes aforradoras, alojamento local) e estas são menos dependentes da crise económica a existir em Portugal (inflação, desemprego).
Desde 2010 que, na recuperação da crise, o setor bancário foi consolidando as contas e se protegendo, com critérios mais prudentes na atribuição de crédito. Caso se prolongue a crise económica é provável que cresçam um pouco o crédito mal parado e consequentes NPL, mas aquém da dimensão de então.
Lisboa, 16 de Junho de 2022
João Correia Gomes (Ph.D., Mestre em construção, Engenheiro civil)
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