O futuro da humanidade está estreitamente ligado à preservação do único sistema que a pode preservar – a Natureza do planeta Terra. Na sua origem, o corpo humano foi sendo adaptado às condições ambientais que se expressam na força de gravidade, pressão atmosférica, na composição do ar, água, nutrientes nos alimentos naturais. Pensar viver com saúde em outro tipo de ambiente, não natural, dentro ou fora deste planeta, levará decerto a perda de saúde e felicidade. Nessas condições será muito improvável para manter a vida. O corpo e a mente humanos tenderão a explodir ou implodir, a envenenar-se, a morrer.
Pode parecer estranho, mas as condições naturais do planeta devem muito ao imobiliário. Não apenas no sentido restrito, e mais consciente em geral, da construção e venda de imóveis ao mercado para habitar, trabalhar ou transacionar. Mas, no sentido lato, a atividade económica por regra carece de ocupação numa parcela da superfície do planeta em que se implanta e funciona. O imobiliário ganha aqui uma importância extrema.
Todas as atividades humanas carecem de lugar físico sobre o planeta. Nesse sentido lato, a importância do imobiliário ultrapassa até a que se expressa na riqueza (património) ou no PIB de uma sociedade. Além do registo formal da construção e imobiliário, incluídos no espaço urbano, deve abranger uma quota-parte essencial do produto ou riqueza que são criados pela floresta, pelas energias (sobretudo renováveis), pelo turismo, pelo mar, pelas vias rodoviárias e ferroviárias.
É tudo imobiliário, embora não tão óbvio, mas está tudo interligado.
Num país como Portugal, com uma indústria de conhecimento e valor acrescentado frágeis, a base preponderante da sua riqueza (muito mais do que 50%, mas até a tender para 100%) estará no património territorial, construtivo, turístico, florestal, natural, e não tanto no conhecimento das suas universidades, as quais até dedicam pouco interesse às ciências do imobiliário (com poucas exceções) apesar da importância do setor.
Todavia, a riqueza deriva mais da acumulação do valor criado pela sociedade e que não foi por ela consumido. Resulta sobretudo na forma de capital, mas pode incluir o conhecimento. Na sociedade de mercado, o valor criado provém de transações entre os seus membros e tende a crescer mais quanto maior for essa rede de interações e de fluxos de pessoas, bens, energia, capital, conhecimento, informação.
Os grandes mercados beneficiam em relação aos pequenos (daí a globalização ser um grande trunfo), ou porque a Internet impulsionou a economia do século XXI (os GAFA são exemplo). Num sistema em rede, o valor de um negócio pode crescer exponencialmente com o número de nós (agentes, clientes, utilizadores), obtendo mesmo elevados resultados em dimensão não linear, não possível com a economia só dependente de tangíveis.
É o que expressa a lei de Metcalfe (o tema foi desenvolvido no meu doutoramento quanto à alta criação de valor na titularização do investimento imobiliário – ver Gomes, 2004).
Apesar do enorme papel que o imobiliário pode ter na economia, em contraponto aos setores da transformação digital e da biotecnologia, não existe visibilidade de mudança no setor. Este mantém praticamente os mesmos paradigmas de há 70 anos, logo sujeita-se às condições adversas neste mundo diferente, não atrai investimento, e sofre na sua estagnação. A ideia reforça-se na cultura muito enraizada na posse do imóvel, para residência ou investimento alternativo do depósito a prazo ou do certificado de aforro. Ainda não existe cultura para investir no mercado de capitais, como fundos ou bolsa de valores, próprio do mercado titularizado (Gomes, 2004).
Como provedor de ambientes, o setor imobiliário é muito maior e imprescindível do que aquele que constrói e vende imóveis (Uma Nova Visão sobre o Imobiliário), uma abordagem não sustentável (tipo produzir para vender, usar e deitar fora, mas sem fim). Acrescenta-se a carga negativa relativa à emissão de poluentes, ao aquecimento global, à acidificação dos oceanos, à contaminação dos solos derivado da produção do cimento, aço, alumínio, plásticos que não são regeneráveis.
Depois, há que ter em conta a deficiente política territorial e urbanística que empurra populações ativas para dormitórios nos arredores, e aí se consomem no vaivém diário das estradas em desperdício de combustíveis (na prática, servem para ser explorados por impostos sobre combustíveis), saúde, felicidade, produtividade e criatividade que confeririam muito mais riqueza ao país num outro modelo económico mais interativo.
O domínio do imobiliário sobre a economia (em estagnação) relaciona-se também com a base produtiva em geral, retrograda, que pouco evoluiu em décadas e, claro, afeta o próprio setor imobiliário. Salvo poucas exceções, o imobiliário em geral baseia-se em modelos de negócio básicos, de baixo conhecimento, de curto alcance, dependente de processos de construção pouco eficientes. A ineficiência do setor é agravada por um setor público que não objetiva a colaboração, mas estrangula numa burocracia e enquadramento legal-fiscal absurdos.
Tendo em conta a importante dimensão na sociedade, economia e natureza, o imobiliário configura-se como um dos principais responsáveis na degradação do ecossistema. A situação torna também o imobiliário como a principal solução no caminho da economia abastada, mas sustentável. O imobiliário precisa de evoluir para um modelo mais sustentável. O negócio terá de oferecer muito mais (espaço e ambiente para todos), mas consumir muito menos Natureza. A mudança é oportuna.
O negócio imobiliário sustentável deve basear-se em três pilares essenciais a combinar-se entre si - o modelo; o processo; o suporte.
Quanto ao modelo só pode atestar-se o ensinamento do semilendário filósofo chinês Lao Tsu que “a Natureza é a nossa maior mestra” (Spitznagel, 2013; p. 34). Se o objetivo é preservar o planeta para os nossos descendentes, o negócio não pode basear-se no seu esgotamento e envenenamento com modelos económicos que desviam valor apenas pela extração à Natureza e humanos. Mas, numa ótica mais abrangente, tais modelos nada criam, apenas destroem a vida (valor superior) e equilíbrios que mantêm o sistema vivo, apenas para produzir algo que terá muito menos valor (boa parte do valor intrínseco é destruído a considerar como exterioridades).
Também o imobiliário para ser sustentável carece de princípios naturais. Mais do que o lucro numa perspetiva curta no alcance e prazo, o negócio deve apostar mais na ótica dos ciclos de vida no longo prazo, de reaproveitamento, regeneração, recuperação, reabilitação. Interessa mais o uso do tempo e inteligência do que a matéria e o esforço muscular. O setor só ganhará com a desmaterialização. Muito além da posse aliciada pelo marketing de vendas contínuas, o essencial está no uso do ativo que pode ser partilhado, minimizando assim desperdícios de materiais e energia.
Nesta filosofia, espreitam outras atividades que poderão gerar muito mais valor porque dependem mais do software e humanware do que do hardware. A gestão e a tecnologia podem criar muito mais valor do que o trabalho manual na obra tradicional (dependente do servente e pedreiro). Para otimizar o valor importa mais a gestão e interação colaborativa dos agentes com metodologias baseadas no digital como o Integrated Project Delivery.
Quanto ao processo só pode atestar-se que a forma mais económica e sustentável possível é a prevenção do uso racional do cérebro humano, muito antes da destruição pela sua mão. A primeira ação passa-se no âmbito do virtual. Se errar, não afeta o mundo, pois o custo do uso do lápis e borracha tem um custo quase zero, ao contrário da parede mal-executada que terá de ser demolida apos consumir trabalho, material e energia.
O processo de produção no mundo real só deverá implementar-se no fim de todo o trabalho de conceção, planeamento, orçamentação, discussão, negociação, contratação. As melhores soluções não são as criadas em cima do joelho ou copiadas dos outros, porque sempre se fez assim. Este é o caminho tradicional que leva à estagnação, sem inovação, sem competitividade, sem produtividade nem vantagem comparativa.
A racionalização leva à descoberta de sinergias, à otimização, à cadeia de valor mais eficaz, às melhores soluções, à produção limpa com menos desperdício, mas mais eficiência. Releva-se a importância do software para otimização do valor. Pelo saber e criatividade pode descobrir-se que, muitas vezes, a melhor solução imobiliária não passa por fazer mais (construção), mas muito menos (a gerar mais tempo).
Com frequência, no negócio, mais é menos.
Neste âmbito, o Plano de Negócio pode ser um instrumento que vale ouro quando confronta várias soluções imobiliárias, avalia os riscos, planeia a cadeia de valor, elimina atividades que nada contribuem, aconselha outras que podem contribuir para a otimização do resultado.
Quanto ao suporte, passa a privilegiar-se as atividades baseadas na inteligência e tecnologia, não tanto no empirismo da construção tradicional. Nesta era que se baseia na transformação digital, as empresas mais competitivas são as que apostam na inteligência artificial, na análise de dados, na Internet das coisas. Segundo Siebel (2019, pp 45-46) este aplicativo que irá revolucionar a indústria do imobiliário na forma como serve os seus utentes). A aposta numa época de extinção em massa dos velhos negócios distingue-se em quem aplica novas abordagens para sobreviver (Siebel, 2019) e naqueles que mantêm os paradigmas de sempre.
Manter o processo tradicional de baixo planeamento dominado pelos artífices (pedreiro) e mestres que já não se encontram no mercado, significa apenas custos crescentes (incompatíveis com a maior parte do mercado), com muito desperdício, pouca eficiência. Segue-se a ruína ou a extinção.
O suporte do negócio deve ser agora muito diferente, muito mais dependente da Ciência, Tecnologia, Engenharia e Matemática (STEM), profissionais que podem ficar no país em vez de emigrarem para onde são bem recebidos (nos países cada vez mais ricos). São estes profissionais que concebem modelos e processos disruptivos; quase sempre baseados na produção limpa e organizada de processos a montante do estaleiro (offsite construction) dependentes da tecnologia; da gestão do projeto e do processo, da conceção à monitorização.
Referência:
Gomes, J. Correia, 2004, “An Integrated Process for Housing Investment and Financing – An Application in the Portuguese Context”, Ph.D. Thesis, University of Salford, UK.
Lisboa, 21 de Abril de 2022
João Correia Gomes (Ph.D., Mestre em construção, Engenheiro civil)
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